Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Las franjas de 8 y 70 metros junto a las vías del tren donde la propiedad privada queda muy limitada por ley
Resumen rápido: La zona de dominio público y la zona de protección ferroviaria son las dos franjas de terreno, sucesivas y colindantes con las líneas de la Red Ferroviaria de Interés General. Sobre ellas la Ley del Sector Ferroviario impone limitaciones de uso y edificación. La zona de dominio público comprende, con carácter general, ocho metros a cada lado de la plataforma desde la arista exterior de la explanación.
Definición flash: Franjas de 8 y 70 metros a cada lado de las vías de la Red Ferroviaria de Interés General, con usos y edificación limitados (arts. 13 y 14 Ley 38/2015).
Etiqueta lingüística
La ley define con precisión técnica la «arista exterior de la explanación» -el punto de referencia desde el que se miden ambas franjas- como la intersección del talud del desmonte, del terraplén o de los muros de sostenimiento con el terreno natural, previendo además reglas específicas para andenes de estaciones, puentes, viaductos y túneles, precisamente porque en estos casos la simple noción de «borde de la vía» resulta insuficiente para delimitar con exactitud dónde comienza cada franja.
Definición técnica
El artículo 13.1 de la Ley 38/2015, del Sector Ferroviario, fija la zona de dominio público en una franja de ocho metros a cada lado de la plataforma, medida en horizontal y perpendicularmente al eje, desde la arista exterior de la explanación, reduciéndose a cinco metros en suelo urbano o urbanizable delimitado -pudiendo rebajarse hasta un mínimo de dos metros mediante procedimiento específico de reducción de riesgo-. El artículo 14.1, fija la zona de protección en una franja delimitada interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas situadas a setenta metros de las aristas exteriores de la explanación, reduciéndose a veinte metros en suelo urbano o urbanizable delimitado, y fijando también veinte metros desde la proyección vertical de los hastiales en el caso de túneles. El artículo 13.3 a 5 detalla las reglas especiales de determinación de la arista exterior de la explanación en andenes, puentes, viaductos y túneles.
Aplicación práctica
En la práctica, estas dos franjas -análogas en su lógica a la servidumbre de protección de la Ley de Costas, pero aplicadas al entorno ferroviario- son determinantes en cualquier operación urbanística o edificatoria próxima a una línea de ferrocarril: la zona de dominio público es de titularidad pública y queda excluida de la propiedad privada, mientras que la zona de protección, aun pudiendo ser de propiedad privada, está sujeta a limitaciones específicas de uso reguladas por la propia ley; antes de adquirir o construir sobre un terreno cercano a una vía férrea de la Red Ferroviaria de Interés General resulta imprescindible verificar la clasificación urbanística del suelo -que determina si se aplican las distancias generales o las reducidas de suelo urbano- y las eventuales reducciones acordadas por el administrador de infraestructuras conforme al procedimiento de evaluación de riesgo.
Contexto legal en España
La zona de dominio público y de protección ferroviaria se regulan en los artículos 13 y 14 de la Ley 38/2015, del Sector Ferroviario, en la redacción dada por la Ley 26/2022.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Límite de edificación ferroviario
- La zona de dominio público y la de protección son franjas de terreno delimitadas por distancias fijas desde la vía, con régimen de titularidad y usos limitados; el límite de edificación, regulado en el artículo 15 de la misma ley, es una línea distinta -normalmente más próxima a la vía que el límite exterior de la zona de protección- desde la cual hacia la línea ferroviaria queda prohibida, con carácter general, cualquier obra de construcción, reconstrucción o ampliación, tratándose de un concepto complementario pero técnicamente diferenciado.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 14.1 de la Ley 38/2015 fija la zona de protección en dos líneas paralelas «situadas a 70 metros de las aristas exteriores de la explanación».
Preguntas frecuentes sobre zona de dominio público y de protección ferroviaria
¿A cuántos metros de las vías del tren empieza la propiedad privada?
Con carácter general, la zona de dominio público se extiende ocho metros desde la arista exterior de la explanación, según el artículo 13.1 de la Ley 38/2015, reduciéndose en suelo urbano.
¿Hasta dónde llega la zona de protección junto a una vía férrea?
Hasta setenta metros de la arista exterior de la explanación, con carácter general, según el artículo 14.1 de la Ley 38/2015, reduciéndose a veinte metros en suelo urbano o urbanizable delimitado.
¿Puede reducirse la zona de dominio público de ocho metros?
Sí, mediante un procedimiento específico de evaluación y reducción de riesgo, sin que en ningún caso pueda ser inferior a dos metros, según el artículo 13.2 de la Ley 38/2015.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.