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Si va a comprar o vender una vivienda, firmar unas arras o un arrendamiento, o tiene un conflicto con su comunidad de propietarios o con su inquilino, lo que se comprueba antes de firmar pesa mucho más que lo que se discute después. Aquí encontrará qué revisar en cada operación, cómo se reclama un defecto constructivo o se impugna un acuerdo de la comunidad, los plazos que no conviene perder y los despachos inmobiliarios de su provincia.
El Derecho Inmobiliario regula todo lo relativo a los bienes inmuebles: la compraventa de viviendas y locales, los arrendamientos, la promoción y la construcción, las comunidades de propietarios, el régimen registral e hipotecario y la disciplina urbanística. Es una materia civil en su núcleo, con una fuerte carga administrativa y fiscal alrededor de cada operación.
Civil, penal y mercantil con dos sedes: Majadahonda y Madrid capital. Pérez Matey & Asociados es un despacho de abogados con más de 10 años de experiencia y dos sedes en la Comunidad de Madrid: Majadahonda, en la zona noroeste, y Madrid capital, en la calle Castelló.
Cuando alguien te necesita, decide en los primeros segundos
Quien busca abogado ahora mismo no está comparando con calma: está en un apuro y elige a quien ve primero. Destacar tu despacho pone tu ficha arriba del todo en tu especialidad y ciudad, justo en el momento en que esa decisión se toma — más llamadas y más clientes reales, no solo más visitas.
Destacar no sustituye tu colegiación verificada — es visibilidad extra sobre una confianza que tu ficha ya tiene. Siempre marcada como contenido patrocinado, nunca mezclada con el orden natural.
Un abogado inmobiliario interviene sobre todo antes de firmar, que es cuando su trabajo vale más. En una compraventa comprueba la situación registral del inmueble, sus cargas e hipotecas, si está al corriente de gastos de comunidad e impuestos, si existen arrendatarios u ocupantes, si la superficie y la descripción coinciden con la realidad y si las obras realizadas están legalizadas.
Ese encargo, que parece burocrático, es el que evita los problemas verdaderamente caros: comprar con una carga que no se había detectado, con una derrama aprobada y no comunicada, con una ampliación sin licencia o con una parte del suelo en situación urbanística irregular.
El segundo gran bloque son los arrendamientos, donde conviven la libertad de pacto y un régimen legal imperativo que protege al arrendatario en aspectos como la duración mínima, la prórroga, la fianza y las causas de resolución. Es un ámbito con reformas frecuentes y con normativa autonómica añadida, por lo que conviene comprobar el régimen vigente al firmar cada contrato y no dar por bueno un modelo antiguo.
El tercero son las comunidades de propietarios: acuerdos, derramas, obras, impagos y la impugnación de acuerdos adoptados sin las mayorías necesarias.
Cuándo necesitas un abogado de derecho inmobiliario
Vas a comprar o vender una vivienda, un local o un terreno
Te piden firmar un contrato de arras y no sabes qué implica
Vas a firmar un arrendamiento, como propietario o como inquilino
Tu inquilino no paga o quieres recuperar la vivienda
Has detectado vicios o defectos constructivos en una obra nueva
Tienes un conflicto con tu comunidad de propietarios o quieres impugnar un acuerdo
Compras sobre plano y quieres asegurar las cantidades entregadas
Tienes un problema urbanístico: licencias, obras sin legalizar o expediente de disciplina
Cómo funciona el proceso
Comprobación previa. Nota simple registral, cargas, situación de pagos con la comunidad e impuestos, certificado energético, cédula y situación urbanística del inmueble.
Contrato preparatorio. Se redacta o revisa el contrato de arras o de reserva, definiendo qué tipo de arras se pactan, porque de ello depende qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás.
Financiación y condiciones. Se coordina la operación con la concesión del préstamo y se establecen las condiciones suspensivas, para no perder la señal si la financiación no llega.
Escritura pública. Se otorga la escritura ante notario, con entrega, pago y liquidación de cargas, y se comprueba que lo escriturado coincide con lo pactado.
Impuestos e inscripción. Se liquidan los impuestos que gravan la operación y se inscribe la adquisición en el Registro de la Propiedad.
Plazos
En inmobiliario conviven plazos que no se parecen y confundirlos cuesta el asunto. Frente a los defectos ocultos de lo comprado, las acciones de saneamiento se extinguen a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida, que es un plazo muy corto para un defecto que casi nunca se ve el primer día. En el arrendamiento el reloj es el del preaviso: alcanzados los cinco años de duración —siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato se prorroga obligatoriamente salvo que se avise de la voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y con dos meses en el del arrendatario. Y si el conflicto es de comunidad, la impugnación de un acuerdo de la junta caduca a los tres meses, salvo que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caduca al año.
Costes orientativos
Los honorarios del abogado son una parte pequeña del coste total de una operación inmobiliaria, en la que pesan mucho más los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría. La fiscalidad varía según se trate de vivienda nueva o de segunda mano y según la comunidad autónoma, por lo que conviene calcularla antes de cerrar el precio. En los conflictos de arrendamiento o de comunidad, el coste debe compararse con la deuda reclamada y con el tiempo que exige el procedimiento.
Los importes son orientativos y varían según el caso, la complejidad y el despacho. No constituyen una tarifa ni una oferta.
Documentación necesaria
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
Escritura de propiedad del vendedor y referencia catastral
Certificado de estar al corriente de gastos de comunidad y actas recientes
Últimos recibos del IBI y de suministros
Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad
Certificado de deuda pendiente del préstamo hipotecario, si lo hay
Licencias de obra y documentación de las reformas realizadas
¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar las arras?
Depende del tipo de arras que se hayan pactado, y por eso es la cláusula más importante del contrato. Las arras penitenciales permiten desistir: quien entregó la señal la pierde y quien la recibió debe devolverla duplicada. Las confirmatorias no permiten desistir, sino que confirman el contrato, de modo que la otra parte puede exigir su cumplimiento. Si el contrato no lo aclara, la interpretación puede acabar en un pleito.
¿Qué debo comprobar antes de comprar una vivienda?
Como mínimo: la titularidad y las cargas mediante nota simple registral, que no existan deudas con la comunidad ni derramas aprobadas pendientes, que el IBI esté al corriente, que no haya arrendatarios ni ocupantes, que la descripción y la superficie coincidan con la realidad y con el catastro, y que las obras y ampliaciones estén legalizadas. Estas comprobaciones se hacen antes de entregar cualquier señal, no después.
¿Qué duración mínima tiene un contrato de alquiler de vivienda?
La ley establece una duración mínima obligatoria a favor del arrendatario, mediante prórrogas anuales hasta alcanzarla, que difiere según el arrendador sea persona física o jurídica. Esa duración se ha modificado en varias reformas recientes y existe además normativa autonómica en algunos territorios, por lo que hay que comprobar el régimen aplicable en la fecha de firma del contrato concreto.
¿Puedo impugnar un acuerdo de mi comunidad de propietarios?
Sí, cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, resulta gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supone un perjuicio grave para un propietario sin obligación de soportarlo. Para impugnar es necesario, con carácter general, estar al corriente de pago o haber consignado la deuda, y hacerlo dentro del plazo de caducidad previsto, que es breve.
¿Qué puedo hacer si mi inquilino no paga?
El impago de la renta es causa de resolución del contrato y permite ejercitar la acción de desahucio, que puede acumularse con la reclamación de las cantidades debidas. Antes conviene requerir de pago de forma fehaciente, tanto para intentar la solución como para dejar constancia. El procedimiento tiene plazos propios y particularidades cuando concurren situaciones de vulnerabilidad acreditada, que conviene valorar desde el principio.
Términos de derecho inmobiliario explicados
Palabras que aparecen en esta página y que conviene tener claras antes de una primera consulta.
Lo que más caro sale en derecho inmobiliario, y por qué.
Firmar arras sin saber cuáles son. No todas las arras permiten desistir pagando: según cómo estén redactadas, quien se echa atrás puede quedar obligado a cumplir o a indemnizar mucho más de lo entregado. Es una cláusula corta que decide todo el negocio.
No comprobar cargas antes de comprar. La comprobación registral y la situación de la comunidad se hacen antes de firmar, no después. Hipotecas, embargos, derramas aprobadas o deudas pendientes se heredan con el inmueble en más casos de los que se supone.
Dar por buena la superficie del anuncio. La que importa es la que consta en la escritura y en el Registro, y no siempre coincide con la publicitada ni con la real. La diferencia se discute mucho peor una vez firmado.
Descuidar la fianza y el inventario en el alquiler. Entregar la vivienda sin inventario ni fotografías convierte cualquier discusión posterior sobre desperfectos en la palabra de uno contra la del otro.
Reclamar vicios constructivos tarde. Los defectos de obra tienen plazos propios según su gravedad y desde cuándo se manifestaron. Esperar a que aparezcan todos para reclamar de una vez suele dejar fuera los primeros.
Qué no es
Confusiones que salen caras en derecho inmobiliario: qué las distingue y qué cambia según cuál sea tu caso.
≠Contrato de arras y contrato de reserva
La reserva suele ser un simple encargo a la agencia para retirar el inmueble del mercado; las arras vinculan a comprador y vendedor y fijan qué ocurre si uno se echa atrás. Entregar dinero llamándolo reserva, sin que el propietario firme, deja al comprador sin nada que reclamar frente a quien vende.
≠Nota simple y certificación registral
La nota simple informa del contenido del Registro, pero no da fe; la certificación sí, y es la que se exige en los procedimientos donde hay que acreditar la titularidad y las cargas. Comprar guiándose de una nota pedida meses antes es como se compran inmuebles con embargos que ya constaban.
≠Cargas del inmueble y deudas del vendedor
Las cargas inscritas siguen al inmueble y las asume quien compra; las deudas personales del vendedor no. Pero hay excepciones que sí acompañan a la vivienda, como las cuotas pendientes de comunidad de determinadas anualidades. Por eso se piden certificados antes de firmar, no después.
≠Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad
Son documentos distintos, de administraciones distintas, y no todos los territorios exigen los dos. Comprar o alquilar sin comprobar cuál rige en su comunidad puede impedir dar de alta los suministros, que es cuando el problema aparece: con la vivienda ya pagada.
Casos típicos
Situaciones habituales y el camino que suelen seguir. Describen un itinerario general, no lo que va a pasar en tu caso.
Firma arras y luego quiere echarse atrás. Lo primero es leer qué tipo de arras se pactó, porque no todas permiten desistir pagando: de esa redacción depende si se puede salir del negocio o si la otra parte puede exigir que se cumpla.
Compra sobre plano y la entrega se retrasa. Se revisan las garantías de las cantidades entregadas y lo pactado sobre plazos. Reclamar tarde complica recuperar lo aportado aunque el retraso sea evidente.
Aparecen defectos en una obra nueva. Importa qué defecto es y cuándo se manifestó, porque de ahí depende a quién se reclama y en qué plazo. Documentarlo cuando aparece vale más que un informe hecho años después.
Conflicto con la comunidad de propietarios. Casi todo se decide en la convocatoria y en el acta: quién pudo votar, con qué mayoría se aprobó y si el acuerdo consta bien reflejado.
La primera consulta
Qué llevar
La nota simple del Registro.
El contrato o el borrador de arras.
La escritura si ya la hay.
El certificado de la comunidad de propietarios.
Qué te preguntarán
En qué fase está la operación.
Si ha entregado cantidades y en qué concepto.
Si el inmueble tiene cargas o arrendatarios.
Qué se pactó sobre plazos y penalizaciones.
Qué deberías preguntar tú
Qué tipo de arras he firmado.
Qué impuestos voy a pagar y cuándo.
Qué comprobaciones faltan antes de firmar.
Qué pasa si la otra parte se echa atrás.
Cómo elegir abogado de derecho inmobiliario
Criterios para decidir. Este portal no recomienda despachos concretos: los del listado están ordenados al azar en cada visita.
Que revise antes de firmar y no después
En esta materia el trabajo caro es el preventivo: cargas, superficie, situación de la comunidad y redacción de arras. Un despacho que sólo actúe cuando ya hay conflicto llega tarde a lo que más valor tiene.
Que conozca el derecho civil de su comunidad
Hay territorios con regulación propia en materia patrimonial y de vivienda, y eso cambia respuestas concretas.
Que trabaje con arquitecto o aparejador
Vicios constructivos, superficies y linderos se discuten con informe técnico. Sin él, la reclamación se queda en la palabra de una parte.
Que le calcule los impuestos de la operación
El coste fiscal decide muchas compraventas y herencias de inmuebles. Interesa quien lo ponga sobre la mesa antes de firmar.
Que distinga arrendamiento de vivienda y de local
Los regímenes no coinciden en duración, prórrogas ni causas de resolución, y aplicar uno por otro es un error frecuente.
Justicia gratuita
En los asuntos inmobiliarios hay un detalle que decide muchos casos: el derecho no depende sólo de los ingresos, sino también del patrimonio, y aquí el patrimonio suele ser precisamente un inmueble. La ley reconoce el derecho a las personas físicas que cumplen dos condiciones a la vez, no una: carecer de patrimonio suficiente y no superar unos umbrales de ingresos brutos anuales, computados por todos los conceptos y por unidad familiar. Quien tiene ingresos bajos pero patrimonio suficiente no cumple el requisito. Los umbrales no se fijan en euros, sino en múltiplos del IPREM —el indicador público de renta de efectos múltiples— vigente el día en que se presenta la solicitud: dos veces si no estás integrado en ninguna unidad familiar, dos veces y media si tu unidad familiar tiene menos de cuatro miembros, y el triple a partir de cuatro miembros o si tiene reconocida la condición de familia numerosa. Como el IPREM se fija cada año, la cifra concreta hay que mirarla el día que se pide. Si quien litiga es una sociedad patrimonial o promotora, queda fuera: de las personas jurídicas sólo acceden al derecho las asociaciones declaradas de utilidad pública y las fundaciones inscritas, con un requisito económico propio. Reconocido el derecho, cubre el asesoramiento previo al proceso, la defensa y la representación, y la exención de tasas y depósitos. Sobre las costas: si la condena es a tu favor, las abona la parte contraria; si es contra ti, tener el derecho reconocido no significa siempre no pagar nada, porque la ley regula ese caso aparte.
Dónde se pide. En el servicio de orientación jurídica del Colegio de Abogados del lugar donde esté el juzgado que ha de conocer del asunto, o en el juzgado de su domicilio, que dará traslado de la petición al colegio competente. Puede presentarse por cualquier medio, incluidos los electrónicos, y hay que indicar qué prestaciones pide. Si son varios los que litigan, cada uno debe pedirlo por separado.
