Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El recargo por impago de un préstamo hipotecario, hoy limitado por ley y antes por una jurisprudencia que declaró abusivos los intereses de demora desproporcionados
Resumen rápido: El interés de demora hipotecario es el recargo que se devenga sobre las cuotas impagadas de un préstamo garantizado con hipoteca sobre vivienda. El artículo 114 de la Ley Hipotecaria dispone, para préstamos concedidos a personas físicas garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, que «el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible», sin que quepa «pacto en contrario».
Definición flash: Recargo por impago de una hipoteca: en préstamos a personas físicas sobre vivienda, es el interés remuneratorio más tres puntos (art. 114 LH).
Etiqueta lingüística
«Demora» procede del latín demorari, «detenerse, tardar»: el retraso en el cumplimiento de una obligación. El interés de demora no retribuye el uso del capital —función del interés remuneratorio—, sino que sanciona el incumplimiento del plazo de pago pactado, con una función indemnizatoria y disuasoria distinta de la retributiva.
Definición técnica
Técnicamente, el régimen del interés de demora hipotecario cambió de manera sustancial en 2013: la Ley 1/2013 añadió al artículo 114 LH un párrafo tercero según el cual los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipoteca sobre esa vivienda, «no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero»; hasta entonces el artículo no contenía ese límite. Ese límite legal no impedía, sin embargo, que los tribunales declararan abusivo —y por tanto nulo, no solo reducido— un interés de demora que, aun respetando el tope legal, resultara desproporcionado frente al interés remuneratorio pactado: el Tribunal Supremo, en sentencia de Pleno de 22 de abril de 2015 (STS 265/2015), fijó como criterio orientativo que un interés de demora superior al remuneratorio incrementado en dos puntos porcentuales debía reputarse abusivo en contratos de préstamo hipotecario con consumidores. La Ley 5/2019 sustituyó después ambos criterios por el límite legal directo, hoy vigente, de «el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales», aplicable a préstamos concedidos a personas físicas con garantía hipotecaria sobre inmuebles de uso residencial desde el 16 de junio de 2019, y a los anteriores que sean objeto de novación o de subrogación después de esa fecha (disposición transitoria primera de la Ley 5/2019). El artículo 114 LH añade que el interés de demora «sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso», salvo el supuesto excepcional del artículo 579.2.a) LEC.
Aplicación práctica
En la práctica, para préstamos anteriores al 16 de junio de 2019 que no se hayan novado ni subrogado después sigue aplicándose el criterio jurisprudencial de los dos puntos sobre el remuneratorio, mientras que los posteriores se rigen por el límite legal directo de tres puntos del artículo 114 LH. Un interés de demora declarado abusivo no se modera hasta el límite legal, sino que se elimina por completo, dejando de devengarse cualquier recargo por mora, conforme a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la prohibición de integración o moderación judicial de cláusulas abusivas.
Contexto legal en España
El artículo 114 de la Ley Hipotecaria es la norma vigente que limita legalmente el interés de demora hipotecario; la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de Pleno 265/2015) sigue siendo relevante para los préstamos anteriores a la reforma de 2019.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley Hipotecaria, artículo 114, párrafo tercero (límite legal al interés de demora en préstamos hipotecarios sobre vivienda de uso residencial)
- Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 579.2.a) (excepción a la prohibición de capitalizar intereses de demora)
- Ley 1/2013, artículo 3 (añade el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria)
- Ley 5/2019, disposición transitoria primera (contratos preexistentes)
Qué no es / diferencias clave
- Interés de demora tributario
- El interés de demora tributario sanciona el retraso en el pago de deudas frente a la Administración, con su propio régimen legal; el hipotecario sanciona el impago de cuotas de un préstamo entre particular y entidad de crédito, limitado por el artículo 114 LH.
- Interés remuneratorio
- El interés remuneratorio retribuye el uso del capital prestado durante toda la vida del préstamo, se pague puntualmente o no; el interés de demora es un recargo adicional que solo se devenga sobre las cantidades impagadas.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria dispone que en préstamos hipotecarios sobre vivienda de uso residencial concedidos a personas físicas «el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales... Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario».
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Preguntas frecuentes sobre interés de demora hipotecario
¿Cuál es el límite legal del interés de demora en una hipoteca?
Para préstamos residenciales concedidos a personas físicas desde el 16 de junio de 2019, el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
¿Y en las hipotecas firmadas antes de 2019?
Salvo que se hayan novado o subrogado después del 16 de junio de 2019 (disposición transitoria primera de la Ley 5/2019), se aplica el criterio jurisprudencial fijado por el Tribunal Supremo en 2015: un interés de demora superior al remuneratorio más dos puntos se considera abusivo.
¿Qué pasa si el interés de demora pactado supera el límite?
Depende del régimen. En los préstamos sujetos al artículo 114 LH vigente, el pacto que lo exceda no vale y rige la regla legal, que «no admitirá pacto en contrario»: remuneratorio más tres puntos. En los anteriores, la cláusula declarada abusiva no se modera: se anula por completo y deja de devengarse interés de demora, conforme a la doctrina europea sobre cláusulas abusivas.
¿Sobre qué cantidad se calcula el interés de demora hipotecario?
Solo sobre el principal vencido y pendiente de pago, nunca sobre los intereses ya devengados, y no puede capitalizarse salvo en el supuesto excepcional del artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Es lo mismo el interés de demora hipotecario que el tributario?
No; son recargos distintos con su propio régimen legal, aplicables a relaciones jurídicas diferentes (préstamo hipotecario frente a deudas con la Administración).
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.