Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El libro, diligenciado por el Registrador de la Propiedad, en el que se reflejan los acuerdos de la junta de propietarios
Resumen rápido: El libro de actas de la comunidad es el libro, diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma reglamentariamente establecida, en el que deben reflejarse todos los acuerdos adoptados por la junta de propietarios, con expresión, entre otras circunstancias, de la fecha y lugar de celebración, el autor de la convocatoria, el carácter ordinario o extraordinario de la reunión y su celebración en primera o segunda convocatoria, los asistentes y representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos adoptados.
Definición flash: Libro diligenciado por el Registrador de la Propiedad donde se reflejan los acuerdos de la junta de propietarios, con contenido mínimo legal.
Etiqueta lingüística
La exigencia de diligenciar el libro de actas ante el Registrador de la Propiedad -no ante cualquier otro funcionario o notario- refleja la estrecha conexión entre el régimen de propiedad horizontal y el sistema registral inmobiliario español, dado que los pisos o locales de la comunidad son, a su vez, fincas registrales independientes.
Definición técnica
El artículo diecinueve.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, dispone que "los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga". El apartado 2 exige que el acta de cada reunión exprese, al menos: la fecha y el lugar de celebración; el autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido; su carácter ordinario o extraordinario, con indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria; la relación de asistentes, sus cargos y los propietarios representados, con sus cuotas; el orden del día; y los acuerdos adoptados, con los nombres y cuotas de quienes votaron a favor y en contra cuando ello sea relevante para su validez. El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (19.3), y el secretario custodia los libros de actas y conserva durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes (19.4).
Aplicación práctica
El libro de actas cumple una función probatoria de primer orden: es el documento oficial que acredita frente a terceros -y frente a los propios comuneros en caso de discrepancia- qué se acordó, cuándo, cómo se convocó la reunión y con qué mayoría se aprobó cada acuerdo. La correcta llevanza del libro de actas es, además, presupuesto habitual para poder ejercitar acciones judiciales derivadas de acuerdos comunitarios -por ejemplo, la reclamación de cuotas impagadas o la impugnación de un acuerdo-, ya que las certificaciones expedidas con base en el libro de actas, con el visto bueno del presidente, suelen constituir el título documental que da soporte a esas reclamaciones.
Contexto legal en España
El régimen del libro de actas se contiene en el artículo diecinueve de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Certificación de acuerdos
- La certificación es el documento que el secretario expide, con el visto bueno del presidente, extractando o transcribiendo un acuerdo concreto contenido en el libro de actas, típicamente para acreditarlo frente a terceros; el libro de actas es el soporte documental completo y continuado de todos los acuerdos de la comunidad.
- Convocatoria de la junta
- La convocatoria es el acto previo por el que se cita a los propietarios a una reunión, con indicación del orden del día; el libro de actas recoge, entre otros datos, quién promovió esa convocatoria, pero es un documento distinto y posterior a ella.
Términos relacionados
Dato de autoridad
La exigencia de que el libro de actas esté diligenciado precisamente por el Registrador de la Propiedad, y no por cualquier otro fedatario, es una garantía adicional de autenticidad formal específica del régimen de propiedad horizontal, coherente con la naturaleza registral de los elementos privativos que integran la comunidad.
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Preguntas frecuentes sobre libro de actas de la comunidad
¿Qué es el libro de actas de una comunidad de propietarios?
El libro, diligenciado por el Registrador de la Propiedad, donde se reflejan todos los acuerdos adoptados por la junta de propietarios, según el artículo diecinueve de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué datos mínimos debe recoger el acta de cada reunión?
Al menos la fecha y el lugar de celebración, el autor de la convocatoria, el carácter ordinario o extraordinario de la reunión con indicación de si se celebra en primera o segunda convocatoria, la relación de asistentes y representados con sus cuotas de participación, el orden del día y los acuerdos adoptados -con los nombres y cuotas de quienes votaron a favor y en contra cuando sea relevante para su validez-, según el artículo diecinueve.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Quién diligencia el libro de actas de la comunidad?
El Registrador de la Propiedad, en la forma que reglamentariamente se disponga, según el artículo diecinueve.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.