Artículo 20.
Vigente a fecha 2026-08-20
Última reforma: 6 de diciembre de 2015
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).Citado en 2 páginas del portal
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de esta Ley.
No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:
Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare. Y
Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.
No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.
Este artículo ha tenido 4 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 6 de diciembre de 2015. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 6 de diciembre de 2015Ley 41/2015, de 5 de octubre (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 4 de mayo de 2010Ley 13/2009, de 3 de noviembre (se abre en una pestaña nueva)
- 27 de noviembre de 2003norma de 2003 (BOE-A-2003-21538) (se abre en una pestaña nueva)
- 20 de marzo de 1946Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1946-2453); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 20 LH consagra el principio de tracto sucesivo: para inscribir la transmisión, gravamen, modificación o extinción de un derecho, debe constar previamente inscrito el derecho de quien otorga el acto. Si el otorgante no coincide con el titular registral, se deniega la inscripción; si la finca no está inscrita a nombre de nadie, cabe anotación preventiva. El precepto excepciona a representantes temporales y regula supuestos especiales de herederos, así como las anotaciones de embargo en procesos penales y de decomiso.
Cómo se aplica en la práctica
Es la columna vertebral de la cadena de titularidades registrales: el Registro exige que cada transmisión "encaje" con la anterior, de modo que nunca haya un salto entre quien aparece como dueño y quien realmente dispone del bien. Cuando ese enlace se ha roto (por ejemplo, herencias no inscritas durante generaciones), hay que reanudar el tracto por los procedimientos del Título VI antes de poder inscribir cualquier acto posterior.
Errores frecuentes
Creer que basta con acreditar la propiedad real para inscribir un acto de disposición: si el título del otorgante no está inscrito, el registrador deniega la inscripción por defecto de tracto, con independencia de que la titularidad material sea correcta; hay que reanudar el tracto antes.
¿Qué es "romper el tracto sucesivo"?
Que exista un salto entre quien figura como titular en el Registro y quien realmente otorga o debería otorgar el acto siguiente, de forma que no se puede inscribir sin antes reanudar la cadena conforme al art. 20 LH y al Título VI.
¿Puede un heredero vender una finca que su causante nunca inscribió?
Sí puede venderla, pero para inscribir la venta normalmente hará falta inscribir antes la herencia (o encajar en alguna de las excepciones del art. 20 LH, como la ratificación de contratos privados del causante), completando así el tracto interrumpido.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.