Artículo 8.
Vigente a fecha 2026-08-20
Última reforma: 12 de agosto de 1960
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).Citado en 1 página del portal
Cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.
Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:
Primero.–El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que reconozcan un solo dueño directo o varios proindiviso, aunque esté dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho término.
Se estimará único el señorío directo para los efectos de la inscripción, aunque sean varios los que, a título de señores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar, siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.
Segundo.–Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
Tercero.–Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.
Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
Quinto.–Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.
Este artículo ha tenido 2 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 12 de agosto de 1960. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 12 de agosto de 1960Ley 49/1960, de 21 de julio (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 20 de marzo de 1946Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1946-2453); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 8 LH desarrolla el principio de folio real: cada finca recibe, desde su primera inscripción, un número correlativo propio, y todas sus inscripciones posteriores se numeran también de forma correlativa dentro de ese mismo folio. El artículo detalla además qué conjuntos de bienes se inscriben como una sola finca (explotaciones agrícolas o industriales unitarias, fincas urbanas, edificios en propiedad horizontal...).
Cómo se aplica en la práctica
Es la norma técnica que explica por qué el Registro español organiza su información por finca (folio real) y no por persona (folio personal): toda la historia jurídica de un inmueble —titularidad, cargas, hipotecas— se concentra en un único historial identificado por su número de finca, lo que facilita comprobar de un vistazo su situación jurídica completa.
Errores frecuentes
Olvidar que la propiedad horizontal (apartado cuarto) exige describir tanto el edificio en conjunto como cada piso o local con su cuota de participación, y que la inscripción de los pisos como fincas independientes requiere que conste previamente constituido el régimen sobre el inmueble matriz.
¿Qué es el número de finca registral que aparece en una nota simple?
Es el identificador correlativo único que el art. 8 LH asigna a cada finca desde su primera inscripción, y que permite localizar todo su historial de titularidad y cargas dentro del Registro.
¿Cada piso de un edificio tiene su propia finca registral?
Sí, una vez constituido el régimen de propiedad horizontal conforme al art. 8.4.º y 5.º LH, cada piso o local susceptible de aprovechamiento independiente abre su propio folio registral con número correlativo y cuota de participación.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.