Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Cantidad entregada en un contrato preparatorio de compraventa que permite a cualquiera de las partes desistir, perdiéndola o devolviéndola duplicada
Resumen rápido: Las arras penitenciales son la cantidad de dinero que se entrega al celebrar un contrato preparatorio de compraventa -normalmente de un inmueble- y que, en virtud de su función penitencial, permite a cualquiera de las partes desistir del contrato: al comprador, perdiendo la cantidad entregada; al vendedor, devolviéndola duplicada.
Definición flash: Las arras penitenciales permiten arrepentirse de una compraventa: el comprador pierde lo entregado, el vendedor lo devuelve duplicado.
Etiqueta lingüística
«Penitenciales» remite a la posibilidad de «arrepentirse» -hacer penitencia- del contrato mediante el pago de una penalización tasada de antemano; es la modalidad de arras que el Código Civil regula de forma expresa, frente a las arras confirmatorias o penales, construidas por la doctrina y la jurisprudencia a partir de la autonomía de la voluntad.
Definición técnica
El artículo 1454 del Código Civil dispone que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. La jurisprudencia ha precisado que esta función penitencial -la facultad de desistir unilateralmente pagando el precio de esa facultad- no se presume: el artículo 1454 solo se aplica cuando las partes han querido atribuir a la cantidad entregada esa función de indemnización por el desistimiento, y no cuando la cantidad se entrega simplemente a cuenta del precio final, caso en el que rigen las reglas generales del incumplimiento contractual.
Aplicación práctica
En la redacción del contrato de arras conviene precisar expresamente su carácter -penitencial, confirmatorio o penal-, porque de ello depende si cualquiera de las partes puede desistir libremente pagando el precio tasado de las arras, o si, por el contrario, el incumplimiento da derecho a exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por los daños realmente causados, que puede ser superior o inferior al importe entregado como arras.
Contexto legal en España
Código Civil, artículo 1454 (arras o señal en el contrato de compraventa).
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- arras
- «Arras» es el género que incluye varias modalidades -penitenciales, confirmatorias, penales-, según la función que las partes les atribuyan; las arras penitenciales son específicamente la modalidad regulada en el art. 1454 CC, que permite desistir del contrato perdiendo o devolviendo duplicada la cantidad entregada.
Términos relacionados
Dato de autoridad
La jurisprudencia exige una voluntad inequívoca de las partes para aplicar el régimen penitencial del artículo 1454 CC: en caso de duda sobre la función de la cantidad entregada, se presume que se trata de un simple anticipo del precio sujeto a las reglas generales del contrato, y no de arras penitenciales, precisamente porque estas últimas debilitan la fuerza vinculante ordinaria de lo pactado.
Preguntas frecuentes sobre arras penitenciales
¿Qué ocurre si el comprador desiste de una compraventa con arras penitenciales?
Pierde la cantidad entregada como arras, conforme al artículo 1454 del Código Civil, sin que el vendedor pueda además exigirle el cumplimiento del contrato ni una indemnización adicional, salvo que se hubiera pactado otra cosa.
¿Puede el vendedor arrepentirse también de una compraventa con arras penitenciales?
Sí: el artículo 1454 CC concede esa misma facultad al vendedor, que puede desistir del contrato devolviendo al comprador las arras recibidas por el doble de su importe.
¿Se presume que unas arras son penitenciales?
No. La función penitencial no se presume: la jurisprudencia exige una voluntad inequívoca de las partes para aplicar ese régimen. En caso de duda sobre la función de la cantidad entregada, se presume que se trata de un simple anticipo del precio.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.