Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Cuándo se devenga la comisión, quién la paga y qué pasa si vendes por tu cuenta
Resumen rápido: El corretaje es el contrato por el que un intermediario se obliga a buscar quien contrate con su cliente, a cambio de una comisión que solo se devenga si el contrato llega a celebrarse. Es la relación con una agencia inmobiliaria, y casi todos los conflictos nacen de la palabra «exclusiva».
La comisión se cobra si la operación se cierra
Es la regla básica y la que define la figura.
El corredor asume un riesgo: trabaja, invierte y solo cobra si su gestión desemboca en el contrato. No cobra por el esfuerzo, cobra por el resultado.
De ahí se deriva lo esencial: el derecho a la comisión nace cuando la operación se perfecciona por su mediación, es decir cuando ha sido su intervención la que ha puesto en contacto a las partes y ha llevado al acuerdo.
Esa relación de causalidad es lo que se discute en la práctica. Si el comprador llegó por la agencia y después las partes cierran por su cuenta para ahorrarse la comisión, el derecho del corredor subsiste: los tribunales han protegido con claridad este supuesto.
Y al revés: si el comprador no llegó por la agencia, no hay comisión, aunque la agencia hubiera estado publicitando el inmueble.
La exclusiva es lo que más disgustos da
Es la cláusula que hay que leer entera antes de firmar el encargo.
Con exclusiva, el propietario se compromete a no encargar la venta a otra agencia, y a menudo también a no vender por su cuenta durante la vigencia del encargo. Si lo hace, el contrato suele prever que debe la comisión igualmente, o una penalización.
Sin exclusiva, puede encargarlo a varias y solo paga a quien efectivamente consiga la operación.
Los puntos que conviene mirar, uno por uno: duración del encargo y si se renueva automáticamente, con qué preaviso se puede desistir, si la comisión se debe también si vende un familiar o si el comprador lo trae él, y qué ocurre si la operación se cae por causa ajena.
Una exclusiva de larga duración con renovación automática y penalización por venta directa es un compromiso serio, y se firma con la misma ligereza que un presupuesto.
Quién paga, y las nuevas reglas del alquiler
En compraventa la comisión la paga quien encarga, que normalmente es el vendedor, salvo pacto en contrario. Nada impide pactar que la asuma el comprador o que se reparta, pero debe constar.
En arrendamiento de vivienda el criterio ha cambiado: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador cuando este es persona jurídica, con las precisiones de la normativa vigente. Cobrar honorarios de agencia al inquilino en esos supuestos es reclamable, y se reclama con éxito.
Es uno de los cambios más relevantes de los últimos años y mucha gente sigue pagándolo sin saber que puede recuperarlo.
Antes de firmar el encargo
Cinco comprobaciones que evitan casi todos los conflictos posteriores.
- Importe y forma de cálculo de la comisión, y si el porcentaje es sobre el precio final o sobre el de salida
- Si incluye o no impuestos, porque la diferencia es notable
- Duración exacta y si hay renovación automática, y con qué preaviso se sale
- Qué se considera operación mediada por la agencia, que es la cláusula que decide si hay que pagar
- Qué pasa si la venta se cae por no obtener financiación el comprador o por cualquier otra causa
Qué no es: diferencias clave
- Contrato de agencia
- El agente tiene una relación estable y continuada y puede tener derecho a indemnización por clientela. El corredor interviene en una operación concreta.
- Comisión mercantil
- El comisionista puede celebrar el contrato por cuenta del comitente. El corredor solo aproxima a las partes: no contrata.
- Mandato
- El mandatario actúa por cuenta del mandante y puede obligarle. El corredor no representa a nadie.
- Mediación como MASC
- Es el procedimiento de solución de conflictos con un tercero imparcial. Misma palabra, materia completamente distinta.
Preguntas frecuentes sobre corretaje (comisión de la inmobiliaria)
Vendí por mi cuenta al comprador que me trajo la agencia, ¿tengo que pagar?
Muy probablemente sí. Si el comprador llegó por la mediación de la agencia, el derecho a la comisión subsiste aunque las partes cierren directamente después. Los tribunales protegen este supuesto con claridad, porque de otro modo bastaría con esperar para eludir el pago.
Firmé una exclusiva y quiero salirme.
Depende de lo pactado: duración, preaviso y penalización. Lee la cláusula entera, incluida la renovación automática. Si la penalización es desproporcionada y eres consumidor, puede discutirse como abusiva o pedirse su moderación como cláusula penal.
La inmobiliaria me cobró honorarios por alquilar, ¿es legal?
En arrendamiento de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización corren a cargo del arrendador cuando es persona jurídica, con las precisiones de la normativa vigente. Si te los cobraron a ti en ese supuesto, es reclamable, y se reclama con éxito. Conserva el justificante del pago.
¿Cobra la agencia si al final no se firma?
Como regla general no: la comisión se devenga con la perfección de la operación. Pero conviene mirar el encargo, porque algunos prevén cantidades por gestión o por haber conseguido una oferta aceptada. Si la operación se frustra por causa imputable al vendedor, también puede haber derecho a reclamar.
Términos relacionados
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.