Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El proceso monitorio especial con el que la comunidad de propietarios reclama las cuotas que se le deben
Resumen rápido: La acción de reclamación de cuotas impagadas es la vía por la que una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal reclama judicialmente al propietario moroso las cantidades que le debe en concepto de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, o de fondo de reserva, principalmente a través del proceso monitorio especial que le reserva el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Definición flash: Vía de la comunidad para cobrar al moroso los gastos comunes y el fondo de reserva: monitorio especial del art. 21 LPH, sin excluir otros procesos.
Etiqueta lingüística
Se habla de proceso monitorio «especial» porque, a diferencia del monitorio ordinario de la Ley de Enjuiciamiento Civil, este está diseñado específicamente para las comunidades de propietarios y admite como prueba de la deuda la certificación del acuerdo de la junta aprobada por el administrador con el visto bueno del presidente.
Definición técnica
El artículo 21.2 LPH permite a la comunidad reclamar del obligado al pago todas las cantidades debidas, sin perjuicio de acudir a otros procedimientos judiciales, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios. Puede demandarse al titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, con independencia de quién sea el ocupante efectivo. La junta de propietarios puede además acordar medidas disuasorias frente a la morosidad -como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones-, siempre que no sean abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Si el deudor se opone a la petición inicial, el tribunal acordará en todo caso el embargo preventivo de bienes suficientes sin que la comunidad preste caución, aunque el deudor puede enervarlo prestando garantía (art. 21.4).
Aplicación práctica
Cuando un propietario acumula varias mensualidades sin pagar la cuota de comunidad, la junta aprueba la liquidación de la deuda y quien haga de secretario certifica ese acuerdo, con el visto bueno del presidente, indicando el importe y su desglose; con el certificado y el documento que acredite la notificación al deudor se reclama por el proceso monitorio especial del artículo 21.3 LPH, que es más ágil que un procedimiento declarativo ordinario.
Contexto legal en España
Se regula en el artículo 21 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, en conexión con las normas del proceso monitorio de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Acción de cesación
- La acción de cesación (art. 7.2 LPH) se dirige contra actividades molestas, insalubres o peligrosas realizadas en el inmueble, no contra el impago de cuotas; la reclamación de cuotas impagadas persigue exclusivamente el cobro de una deuda dineraria.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «la comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes... mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal».
Preguntas frecuentes sobre acción de reclamación de cuotas impagadas
¿Cómo puede una comunidad de propietarios reclamar las cuotas impagadas?
Principalmente mediante el proceso monitorio especial que le reserva el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de otras vías judiciales. Antes hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias: así resulta de la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, que lo exige como requisito de procedibilidad en los procesos especiales del Libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde está el monitorio, y solo exceptúa el monitorio europeo; un simple requerimiento de pago no lo cumple.
¿A quién puede reclamar la comunidad la deuda de cuotas?
Al obligado al pago y, en todo caso, al titular registral de la vivienda o local, para poder ejecutar el inmueble inscrito a su nombre (art. 21.2 LPH).
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.