Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Da al vendedor una garantía que actúa frente a cualquiera, no solo frente al comprador que dejó de pagar
Resumen rápido: La condición resolutoria explícita es el pacto, inscrito en el Registro de la Propiedad, por el que se hace constar que el impago del precio aplazado de una compraventa da lugar a la resolución del contrato con efectos frente a terceros.
Definición flash: La condición resolutoria explícita inscrita permite recuperar la finca por impago del precio, incluso frente a terceros compradores.
Etiqueta lingüística
«Explícita» procede del latín explicitus, participio de explicare («desplegar», «hacer patente»): se opone a lo tácito o sobrentendido. La ley exige que esta condición resolutoria se declare de forma expresa y se inscriba, precisamente porque solo así puede desplegar efectos frente a personas ajenas al contrato original, algo que la condición resolutoria implícita del artículo 1124 del Código Civil no consigue por sí sola.
Definición técnica
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria parte de una regla general: el aplazamiento del pago del precio, por sí solo, no perjudica a terceros que después adquieran la finca o un derecho sobre ella. Esa regla tiene dos excepciones, alternativas entre sí: que el precio aplazado se garantice con hipoteca, o que se pacte expresamente que el impago tendrá el carácter de condición resolutoria explícita, inscribiéndola como tal en el Registro.
La diferencia con la condición resolutoria tácita del artículo 1124 del Código Civil es sustancial. Esta última opera entre las partes del contrato: si el comprador no paga, el vendedor puede resolver la venta, pero esa resolución no es oponible sin más a un tercero que hubiera inscrito su propio derecho sobre la finca antes de que se anotara la resolución, protegido por la fe pública registral. La condición resolutoria explícita, en cambio, al constar inscrita desde el origen, sí es oponible erga omnes: cualquier tercero que consulte el Registro puede ver que existe esa carga pendiente sobre la finca.
Si el precio aplazado corresponde a la transmisión de dos o más fincas, el artículo 11 exige determinar qué parte del precio corresponde a cada una, para que la condición resolutoria pueda ejecutarse finca por finca. La misma regla se aplica a permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes deba abonar una diferencia en dinero o en especie.
Aplicación práctica
El vendedor que aplaza el cobro de parte del precio en una compraventa debe pactar expresamente la condición resolutoria explícita y pedir su inscripción en el Registro si quiere que su garantía sea oponible frente a terceros que después adquieran derechos sobre la finca; sin esa inscripción, el aplazamiento del precio no perjudica a esos terceros, y el vendedor queda en una posición mucho más débil si el comprador revende antes de completar el pago.
El comprador de una finca debe revisar en la nota simple si existe una condición resolutoria explícita inscrita por un precio aplazado anterior, porque esa carga puede activarse si el vendedor original no cobró la totalidad del precio, con independencia de que el comprador actual no tuviera ninguna relación con esa deuda.
Contexto legal en España
La condición resolutoria explícita se regula en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, texto refundido), en relación con la condición resolutoria tácita del artículo 1124 del Código Civil y con los efectos generales de la inscripción registral frente a terceros.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Condición resolutoria tácita (artículo 1124 CC)
- La CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA del artículo 11 de la Ley Hipotecaria se pacta de forma expresa y se inscribe en el Registro, lo que la hace oponible frente a terceros. La CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA del artículo 1124 del Código Civil opera automáticamente en todo contrato con obligaciones recíprocas, pero solo produce efectos entre las partes contratantes, sin oponibilidad registral frente a terceros protegidos por la fe pública.
- Hipoteca en garantía del precio aplazado
- Ambas figuras son alternativas para proteger al vendedor frente al impago del precio aplazado, conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria. La HIPOTECA constituye un derecho real de garantía autónomo, con su propio procedimiento de ejecución. La CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA no crea un derecho real de garantía distinto, sino que hace oponible frente a terceros la propia resolución del contrato de compraventa por impago.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria exige que la condición resolutoria explícita se pacte y se inscriba expresamente: sin esa inscripción, el aplazamiento del precio no perjudica a los terceros que después adquieran derechos sobre la finca, por generosa que sea la protección que el vendedor crea tener frente al comprador.
Preguntas frecuentes sobre condición resolutoria explícita
¿Qué es la condición resolutoria explícita en una compraventa?
Es el pacto, inscrito en el Registro de la Propiedad, por el que se hace constar que el impago del precio aplazado da lugar a la resolución de la compraventa con efectos frente a terceros, conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
¿Qué pasa si el aplazamiento del precio no se garantiza con condición resolutoria ni con hipoteca?
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que, en ese caso, el aplazamiento del pago no perjudica a los terceros que después adquieran derechos sobre la finca: el vendedor solo podría reclamar al comprador, no recuperar la finca frente a un tercero.
¿Es lo mismo que la condición resolutoria del artículo 1124 del Código Civil?
No. La del artículo 1124 opera entre las partes del contrato sin necesidad de pacto expreso, pero no es oponible por sí sola a terceros. La condición resolutoria explícita del artículo 11 de la Ley Hipotecaria exige pacto expreso e inscripción registral, y por eso sí es oponible frente a terceros.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.