Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El tanteo y el retracto que la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino cuando se vende la vivienda que tiene arrendada
Resumen rápido: El derecho de adquisición preferente del arrendatario es el conjunto de facultades de tanteo y retracto que la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino cuando se vende la vivienda que tiene arrendada. El artículo 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, regula este derecho, que permite al arrendatario adquirir la vivienda con preferencia sobre terceros, salvo que el contrato lo excluya expresamente.
Definición flash: Tanteo y retracto que la LAU reconoce al inquilino cuando se vende la vivienda arrendada: 30 días para tantear, y retracto si no se le notificó bien.
Etiqueta lingüística
Este derecho de adquisición preferente es una figura arrendaticia específica de la LAU, distinta y con régimen propio frente al tanteo y retracto general del Código Civil aplicable entre comuneros y colindantes de fincas rústicas: aquí el sujeto legitimado es el arrendatario de la vivienda, no un comunero ni un propietario colindante, y el objeto es precisamente la finca que este tiene arrendada. En México, esta misma facultad del arrendatario de ser preferido para comprar la finca arrendada se conoce como «derecho del tanto», regulado en el Código Civil Federal (artículo 2447) y en los códigos civiles estatales; esta ficha describe el régimen de Derecho español conforme a la LAU.
Definición técnica
El artículo 25.2 LAU reconoce al arrendatario el derecho de tanteo: puede ejercitarlo en un plazo de treinta días naturales desde que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, notificación cuyos efectos caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes. El apartado 3 reconoce el retracto, ejercitable con sujeción al artículo 1518 del Código Civil, cuando no se hubiese notificado la venta en forma, se hubiese omitido algún requisito exigido, o resultase inferior el precio efectivo o menos onerosas las condiciones reales de la compraventa; el retracto caduca a los treinta días naturales desde que el adquirente notifique fehacientemente al arrendatario las condiciones reales de la venta, con entrega de copia de la escritura. El apartado 4 da a este derecho preferencia sobre cualquier otro similar, salvo el retracto del condueño de la vivienda o el retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el arrendamiento.
Aplicación práctica
Si el propietario vende la vivienda arrendada, el arrendatario debe estar atento a la notificación fehaciente del precio y las condiciones esenciales de la venta, porque el plazo de treinta días naturales para ejercitar el tanteo corre desde esa notificación, y su inactividad puede hacerle perder la oportunidad de adquirir en las mismas condiciones. Si la venta se ha realizado sin notificación en forma, con omisión de requisitos, a un precio inferior al declarado o en condiciones más onerosas de las reales, el arrendatario conserva la vía del retracto, aunque también sujeta a un plazo breve de caducidad desde la notificación fehaciente de las condiciones reales de la venta.
Contexto legal en España
El derecho de adquisición preferente del arrendatario se regula en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, dentro del régimen de los arrendamientos de vivienda, y remite en materia de retracto al artículo 1518 del Código Civil.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Derecho de adquisición preferente del arrendatario y tanteo y retracto del Código Civil
- El tanteo y retracto regulado con carácter general en el Código Civil opera entre comuneros o colindantes en supuestos como la venta de participaciones en comunidad o de fincas rústicas colindantes. El derecho de adquisición preferente del artículo 25 LAU es una modalidad concreta y propia del arrendamiento de vivienda, con su propio plazo y sus propios requisitos de notificación, ajena a esos otros supuestos.
- Tanteo y retracto del arrendatario
- El TANTEO se ejercita antes de la venta, cuando el propietario ha comunicado su intención de vender y sus condiciones, dentro de los treinta días siguientes a la notificación. El RETRACTO se ejercita después de una venta ya realizada, cuando no hubo notificación correcta o las condiciones reales fueron distintas de las comunicadas, también dentro de un plazo breve desde que se conocen esas condiciones reales.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 25.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos dispone: «En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».
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Preguntas frecuentes sobre derecho de adquisición preferente del arrendatario
¿Qué es el derecho de adquisición preferente del arrendatario?
Es el conjunto de facultades de tanteo y retracto que la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino de una vivienda cuando esta se pone a la venta, para adquirirla con preferencia frente a terceros.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendatario para ejercitar el tanteo?
Treinta días naturales desde que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, según el artículo 25.2 de la LAU.
¿Cuándo puede el arrendatario ejercitar el retracto en vez del tanteo?
Cuando no se le hubiese notificado la venta en forma, se hubiese omitido algún requisito, o resultase inferior el precio efectivo o menos onerosas las condiciones reales de la compraventa ya realizada, según el artículo 25.3 de la LAU.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.