Derrama

La cantidad extraordinaria que la comunidad reparte entre los propietarios para pagar una obra o mejora

Resumen rápido: La derrama es la cantidad extraordinaria que la Junta de propietarios acuerda repartir entre los propietarios, conforme a su cuota de participación, para costear una obra, reparación o mejora concreta del edificio, distinta de las cuotas periódicas ordinarias, según los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Definición flash: La derrama es el pago extraordinario que la comunidad reparte entre propietarios, según su cuota, para costear una obra o mejora (arts. 10 y 17 LPH).

Etiqueta lingüística

"Derrama" es el término de uso general, tanto legal como coloquial, para cualquier pago extraordinario de la comunidad. No debe confundirse con la cuota ordinaria, que cubre los gastos periódicos previsibles del presupuesto anual. La ley no dedica un artículo propio a definir la palabra: la emplea directamente al regular sus efectos en los artículos 10 y 17. En Argentina, este mismo pago extraordinario de la comunidad de propietarios se conoce como «expensas extraordinarias» (frente a las «expensas comunes» u ordinarias); esta ficha describe el régimen de la derrama en el Derecho español.

Definición técnica

Cuando la obra es obligatoria -conservación, accesibilidad exigida por la Administración-, el artículo 10.2.a) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal dispone que será costeada por los propietarios, "limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono": no cabe votar si se hace, solo cómo se reparte y se paga. Cuando la obra es una mejora no obligatoria, el artículo 17.4 permite que el propietario disidente quede exonerado si la cuota que le correspondería supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin perjuicio de que pueda sumarse después abonando su parte actualizada.

Aplicación práctica

La pregunta más frecuente en la práctica es quién paga la derrama cuando el piso cambia de dueño a mitad de plazo: la responde el propio artículo 17.11, que hace responsable a quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada plazo, no a quien lo era cuando la Junta aprobó la obra. Por eso conviene pactar expresamente en el contrato de compraventa quién asume las derramas pendientes o futuras, sin dar por hecho que las asume automáticamente el vendedor solo por haber votado el acuerdo. La comunidad puede reclamar una derrama impagada por el mismo proceso monitorio especial que las cuotas ordinarias.

Contexto legal en España

La derrama aparece regulada, sin definición autónoma, en los artículos 10.2.a) y 17.4 y 17.11 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 17, según se trate de obras obligatorias o de mejoras voluntarias.

Normas clave a tener en cuenta

Qué no es / diferencias clave

Cuota ordinaria o gastos generales: La cuota ordinaria cubre los gastos periódicos y previsibles del presupuesto anual de la comunidad; la derrama es un pago extraordinario y puntual para una obra o mejora concreta, ajeno al presupuesto ordinario.
Fondo de reserva: El fondo de reserva es una dotación económica permanente y obligatoria, nutrida con aportaciones periódicas, pensada para anticipar gastos de conservación; la derrama es un reparto puntual para un gasto ya decidido y concreto, se use o no antes el fondo de reserva para cubrirlo.
Cuota de participación: La cuota de participación es el porcentaje de titularidad que sirve de módulo; la derrama es la cantidad en euros que resulta de aplicar ese porcentaje al coste total de una obra o mejora concreta.

Términos relacionados

Dato de autoridad

El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal fija una regla que sorprende a muchos compradores: "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras" -no manda el momento del acuerdo, sino el del vencimiento de cada plazo.

Encuentra un abogado

Preguntas frecuentes sobre derrama

¿Puedo negarme a pagar una derrama aprobada por la junta de propietarios?

Si el acuerdo se adoptó válidamente, obliga a todos los propietarios, incluidos quienes votaron en contra o no asistieron; solo cabe impugnarlo dentro de plazo si es contrario a la ley o a los estatutos, o gravemente lesivo, y mientras tanto la obligación de pago subsiste.

¿Quién paga la derrama si vendo el piso antes de que venza el plazo?

Según el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, responde quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada plazo de la derrama, no quien lo era cuando la junta aprobó la obra -conviene pactarlo expresamente en el contrato de compraventa.

¿Hay derramas que no puedo evitar aunque vote en contra?

Sí: las derramas para obras obligatorias de conservación o de accesibilidad exigidas por la Administración vinculan a todos los propietarios, según el artículo 10 de la LPH; la Junta solo decide cómo se reparte el coste, no si se hace la obra.

¿Puedo quedar exento de pagar la derrama de una mejora voluntaria?

Sí, si tu cuota en esa derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y la mejora no es obligatoria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio, según el artículo 17.4 de la LPH; puedes sumarte más tarde pagando tu parte actualizada.

Autoría y revisión editorial

Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).

Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.