Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Quién paga cada gasto -tasación, notaría, registro, gestoría e impuesto- al firmar un préstamo hipotecario
Resumen rápido: Los gastos hipotecarios son los costes asociados a la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria: la tasación del inmueble, los aranceles notariales y registrales, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. El artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, reparte legalmente estos gastos entre el prestamista y el prestatario, sustituyendo el reparto anterior -en el que la práctica bancaria cargaba la mayoría de ellos al cliente-.
Definición flash: Los gastos de constituir una hipoteca -tasación, notaría, registro, gestoría, impuesto- se reparten por ley entre banco y cliente, no todos al prestatario.
Etiqueta lingüística
Antes de la Ley 5/2019 -y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la precedió-, era habitual que las escrituras de préstamo hipotecario incluyeran una cláusula que atribuía todos los gastos de constitución al prestatario. Esa práctica, hoy corregida por ley, dio lugar a miles de reclamaciones judiciales de devolución de gastos pagados bajo cláusulas declaradas abusivas por los tribunales antes de que la nueva ley entrara en vigor.
Definición técnica
El artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 distribuye los gastos en cuatro partidas: los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario, y los de gestoría al prestamista; el prestamista asume el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, mientras que las copias las paga quien las solicite; los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponden al prestamista; y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se rige por la normativa tributaria aplicable -que, tras la reforma del Real Decreto-ley 17/2018, atribuye el sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados al prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria-. Cuando se produce una subrogación posterior conforme a la Ley 2/1994, el prestamista subrogado debe ser reintegrado por el subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron al constituirse el préstamo.
Aplicación práctica
Antes de firmar una hipoteca, conviene revisar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el proyecto de contrato que el prestamista debe entregar con al menos diez días de antelación, según el propio artículo 14, donde debe constar de forma desglosada el reparto de gastos. Si un préstamo se formalizó antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 -16 de junio de 2019- con una cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario, esa cláusula puede ser objeto de reclamación de nulidad por abusiva y devolución de las cantidades indebidamente cobradas, con matices sobre qué partidas concretas son recuperables según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Contexto legal en España
El reparto de gastos hipotecarios se regula en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, norma que entró en vigor el 16 de junio de 2019 y que sustituyó el reparto contractual previo, corregido antes por la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas en préstamos anteriores a la ley.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Gastos hipotecarios y comisiones del préstamo
- Los gastos hipotecarios son costes de formalización pagados a terceros -notario, registrador, tasador, gestoría, Hacienda-. Las comisiones -de apertura, de amortización anticipada- son cantidades que cobra directamente el prestamista por el propio préstamo, reguladas en artículos distintos de la Ley 5/2019.
- Gastos hipotecarios e intereses
- Los gastos hipotecarios son costes puntuales de constitución del préstamo. Los intereses son el precio periódico por el uso del capital prestado, y se calculan sobre el tipo de interés pactado, no sobre el reparto de gastos del artículo 14.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 dispone: «Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista» y «el prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite».
Encuentra un abogado
Preguntas frecuentes sobre gastos hipotecarios
¿Quién paga los gastos de una hipoteca?
Se reparten por ley: la tasación corresponde al prestatario (cliente); la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y la inscripción registral corresponden al prestamista (banco); el impuesto de actos jurídicos documentados se rige por la normativa tributaria, que lo atribuye al prestamista tras la reforma de 2018.
¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca firmada antes de 2019?
Si la escritura atribuía todos los gastos al cliente mediante una cláusula que los tribunales han declarado abusiva, puede reclamarse la devolución de algunas partidas, con matices sobre qué gastos concretos son recuperables según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
¿Qué gasto le corresponde exactamente al cliente en una hipoteca actual?
Según el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, el prestatario asume la tasación del inmueble y el coste de las copias de la escritura que solicite; el resto de gastos principales de constitución corresponden al prestamista.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.