Impuesto sobre Bienes Inmuebles: significado

Definición técnica

El orden de prelación del artículo 61 resuelve la pregunta de quién paga cuando hay varios derechos sobre el mismo inmueble: realizado el hecho imponible por el derecho que figura antes en la lista —concesión, superficie, usufructo, propiedad—, el inmueble no queda sujeto por los restantes. De ahí que en una vivienda con usufructo el impuesto recaiga sobre el usufructuario y no sobre el nudo propietario.

El artículo 75 fija el devengo el primer día del período impositivo, que coincide con el año natural. Es la regla que decide quién paga el recibo del año en que se vende una vivienda: quien fuera titular a 1 de enero. Lo que las partes pacten sobre el reparto del importe es válido entre ellas, pero no altera quién es el sujeto pasivo frente al ayuntamiento.

El artículo 72 establece la horquilla de tipos: mínimo y supletorio del 0,4 % para urbanos y 0,3 % para rústicos, y máximo del 1,10 % y 0,90 % respectivamente. Dentro de esos límites decide cada ayuntamiento por ordenanza fiscal.

El artículo 72 fue reformado por el artículo 8 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre de 2026, con una precisión de fechas que conviene tener clara: el decreto se aplica «con efectos para los períodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-ley» y el IBI se devenga el 1 de enero, de modo que es derecho vigente desde el 8 de octubre de 2026 pero el primer recibo afectado es el de 2027: ningún ayuntamiento puede girar estos recargos en el IBI de 2026. La reforma cambió el título del artículo, reescribió su apartado 4 —los tipos diferenciados por uso pasan a excluir los inmuebles de uso residencial— y añadió dos apartados nuevos.

El apartado 4 bis regula el recargo por vivienda desocupada, y distingue dos regímenes que no conviene mezclar. En municipios que no estén en zona de mercado residencial tensionado, el recargo llega hasta el 50 % de la cuota líquida y exige dos cosas a la vez: que el inmueble lleve desocupado de forma continuada y sin causa justificada más de dos años, conforme a la ordenanza fiscal, y que pertenezca a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial; sube hasta el 100 % si la desocupación supera los tres años, y puede añadir hasta 50 puntos porcentuales más si el titular tiene dos o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo término municipal. En municipios sí situados en zona tensionada el recargo de hasta el 50 % no exige tener cuatro o más inmuebles: basta que la vivienda lleve más de dos años desocupada sin causa justificada, de modo que alcanza también a quien solo tiene una vivienda vacía; el 100 % queda reservado a titulares de cuatro o más, y los 50 puntos adicionales, a desocupaciones de más de tres años de titulares de cuatro o más.

El mismo apartado enumera las causas que excluyen el recargo, y son las que más suelen importar: «en todo caso se considerarán justificadas las siguientes causas: el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación». Para inmuebles de una Administración Pública se añade estar en venta o en proceso de puesta en explotación mediante arrendamiento. El recargo se devenga el 31 de diciembre y lo liquidan anualmente los ayuntamientos «una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha», y declarar un inmueble desocupado exige audiencia previa del sujeto pasivo y que el ayuntamiento acredite los indicios de desocupación —entre los que la ordenanza puede incluir los datos del padrón municipal y los consumos de suministros—.

El apartado 4 ter crea un recargo distinto para los alojamientos de uso turístico, y solo opera en municipios situados en zona de mercado residencial tensionado: hasta el 50 % de la cuota líquida, hasta el 100 % para titulares de dos o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico y hasta el 150 % para titulares de cuatro o más. También «se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos», y la ordenanza fiscal regula sus aspectos materiales y formales.