Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El impuesto municipal que grava la titularidad de un inmueble, calculado sobre el valor catastral
Resumen rápido: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles (artículo 60 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Su hecho imponible no es tener una casa, sino la titularidad de un derecho sobre ella: concesión administrativa, derecho real de superficie, usufructo o propiedad, por ese orden de prelación (artículo 61).
Definición flash: Impuesto municipal directo que grava la titularidad de derechos sobre inmuebles y se calcula sobre el valor catastral.
Etiqueta lingüística
Las siglas IBI han desplazado por completo al nombre largo y funcionan ya como sustantivo común: «el IBI». Sustituyó a la antigua Contribución Territorial, denominación que aún se oye entre propietarios mayores. Conviene no llamarlo «impuesto de la casa»: no grava el inmueble en abstracto, sino la titularidad de un derecho concreto sobre él.
Definición técnica
El orden de prelación del artículo 61 resuelve la pregunta de quién paga cuando hay varios derechos sobre el mismo inmueble: realizado el hecho imponible por el derecho que figura antes en la lista —concesión, superficie, usufructo, propiedad—, el inmueble no queda sujeto por los restantes. De ahí que en una vivienda con usufructo el impuesto recaiga sobre el usufructuario y no sobre el nudo propietario.
El artículo 75 fija el devengo el primer día del período impositivo, que coincide con el año natural. Es la regla que decide quién paga el recibo del año en que se vende una vivienda: quien fuera titular a 1 de enero. Lo que las partes pacten sobre el reparto del importe es válido entre ellas, pero no altera quién es el sujeto pasivo frente al ayuntamiento.
El artículo 72 establece la horquilla de tipos: mínimo y supletorio del 0,4 % para urbanos y 0,3 % para rústicos, y máximo del 1,10 % y 0,90 % respectivamente. Dentro de esos límites decide cada ayuntamiento, que además puede aplicar incrementos por determinadas circunstancias del municipio y exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida en inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.
Aplicación práctica
En la práctica, las tres consultas recurrentes tienen respuesta en la ley. Quién paga el año de la venta: el titular a 1 de enero, por el devengo del artículo 75. Quién paga si hay usufructo: el usufructuario, por la prelación del artículo 61. Y cuánto se paga: depende de la ordenanza fiscal del municipio, dentro de la horquilla del artículo 72, de modo que no existe un tipo único en España.
El frente de discusión más habitual no es el impuesto, sino su base: como la base imponible es el valor catastral, quien considera excesivo el recibo suele tener que dirigirse contra la valoración catastral, que se determina, notifica e impugna conforme a las normas del Catastro Inmobiliario y no en el recurso contra el recibo.
Contexto legal en España
El impuesto se regula en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: naturaleza en el artículo 60, hecho imponible y no sujeción en el artículo 61, base imponible en el artículo 65, tipo de gravamen y recargo por vivienda desocupada en el artículo 72, y devengo y período impositivo en el artículo 75. El tipo concreto y las bonificaciones aplicables viven en la ordenanza fiscal de cada municipio. La valoración catastral se rige por sus propias normas, ajenas a este texto refundido.
Normas clave a tener en cuenta
- Artículo 60 del TR de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (naturaleza del IBI)
- Artículo 61 del TR de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (hecho imponible y prelación de derechos)
- Artículo 72 del TR de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (tipo de gravamen y recargo)
- Artículo 75 del TR de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (devengo y período impositivo)
- texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 65 (Base imponible)
Qué no es / diferencias clave
- El tipo que aparece en una noticia
- No hay un tipo de IBI único en España. El artículo 72 fija una horquilla —mínimo y supletorio del 0,4 % urbano y 0,3 % rústico, máximo del 1,10 % y 0,90 %— y dentro de ella decide cada ayuntamiento mediante ordenanza fiscal. El porcentaje concreto hay que buscarlo en el municipio.
- Propietario y usufructuario
- El artículo 61 establece una prelación: concesión, superficie, usufructo y propiedad. Si existe usufructo, el hecho imponible se realiza por ese derecho y el inmueble no queda sujeto por la propiedad, de modo que paga el usufructuario y no el nudo propietario.
- Quien vende a mitad de año
- El artículo 75 sitúa el devengo el primer día del período impositivo, que es el año natural: paga quien fuera titular a 1 de enero. El pacto entre comprador y vendedor sobre repartir el importe vale entre ellos, pero no cambia el sujeto pasivo frente al ayuntamiento.
- Valor catastral y valor de mercado
- La base imponible es el valor catastral (artículo 65), que se determina, notifica e impugna conforme a las normas del Catastro Inmobiliario. No es el precio de mercado, y discutirlo no se hace recurriendo el recibo del IBI sino por la vía catastral.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 61 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales sitúa el hecho imponible del IBI en la titularidad de una concesión administrativa, un derecho real de superficie, un usufructo o el derecho de propiedad, por ese orden; realizado el hecho imponible por uno de ellos, el inmueble no queda sujeto por los restantes. El artículo 75 devenga el impuesto el primer día del año natural.
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Preguntas frecuentes sobre ibi
¿Qué es el IBI?
Es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un tributo municipal directo y de carácter real que grava el valor de los inmuebles. Su hecho imponible es la titularidad de una concesión, un derecho de superficie, un usufructo o la propiedad sobre el inmueble.
¿Quién paga el IBI si la vivienda se vende a mitad de año?
Quien fuera titular el 1 de enero, porque el artículo 75 devenga el impuesto el primer día del período impositivo y este coincide con el año natural. Comprador y vendedor pueden pactar el reparto entre ellos, pero eso no altera el sujeto pasivo ante el ayuntamiento.
¿Cuánto se paga de IBI?
No hay un tipo único. El artículo 72 fija un mínimo y supletorio del 0,4 por ciento para urbanos y 0,3 para rústicos, y un máximo del 1,10 y 0,90 por ciento; dentro de esa horquilla decide cada ayuntamiento por ordenanza fiscal, sobre el valor catastral.
¿Se puede cobrar más por una vivienda vacía?
El artículo 72 permite a los ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida en inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Su aplicación concreta depende de que el municipio lo haya establecido en su ordenanza.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.