Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El tributo municipal, popularmente 'plusvalía', que grava la revalorización del suelo urbano al transmitirse
Resumen rápido: El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como «plusvalía municipal», es un tributo municipal directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto con ocasión de la transmisión de su propiedad, o de la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio sobre ellos.
Definición flash: El tributo municipal, conocido como «plusvalía municipal», que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto al transmitirse.
Etiqueta lingüística
«Plusvalía» -del latín plus valere, «valer más»- es el nombre popular con el que se conoce este impuesto, aunque no es su denominación técnica; conviene no confundirlo con la «plusvalía» en sentido económico general, ni con la ganancia patrimonial sujeta al IRPF por la venta de un inmueble, tributo estatal completamente distinto que también puede devengarse en la misma transmisión.
Definición técnica
El artículo 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, grava «el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio». El apartado 2 excluye del impuesto el incremento de valor de los terrenos rústicos a efectos del IBI, sujetando en cambio a los urbanos con independencia de su reflejo catastral. El apartado 5, añadido por el Real Decreto-ley 26/2021, excluye expresamente de la sujeción las transmisiones en las que se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre el valor del terreno en las fechas de adquisición y transmisión -corrigiendo así el histórico problema de exigir el impuesto incluso cuando el terreno se había vendido con pérdidas-. Para acreditarlo, el interesado debe declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y transmisión; se toma en cada caso el mayor entre el valor del título y el comprobado por la Administración, sin computar gastos ni tributos. Y si el incremento real es inferior a la base calculada por el método objetivo, se toma como base imponible, a instancia del sujeto pasivo, el importe de ese incremento (artículo 107.5).
Aplicación práctica
En la práctica, según las notas del texto consolidado del artículo 107, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y nulos sus apartados 1 y 2.a), en la medida en que sometían a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor (Sentencia 59/2017, de 11 de mayo), y después el segundo párrafo del apartado 1, la letra a) del apartado 2 y el apartado 4 en su redacción original (Sentencia 182/2021, de 26 de octubre). El Real Decreto-ley 26/2021 añadió la no sujeción cuando se acredita que no hubo incremento (art. 104.5) y la posibilidad de tributar, a instancia del sujeto pasivo, por el incremento real cuando es inferior a la base calculada por el método objetivo (art. 107.5).
Contexto legal en España
La plusvalía municipal se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Normas clave a tener en cuenta
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 104 (naturaleza, hecho imponible y no sujeción)
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 107 (base imponible). A fecha de 20 de octubre de 2026 siguen rigiendo los coeficientes máximos vigentes de su apartado 4. Desde el 1 de diciembre de 2026 se aplican los importes máximos que fija el artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), que los establece directamente, sin modificar el texto refundido: van de 0,11 a 0,30 según el periodo de generación del incremento de valor.
Qué no es / diferencias clave
- Ganancia patrimonial en el IRPF
- La plusvalía municipal es un tributo local que grava el incremento del valor del terreno urbano al transmitirse; la ganancia patrimonial del IRPF es un tributo estatal distinto que grava la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión de todo el inmueble -construcción incluida-, y ambos pueden devengarse simultáneamente en una misma venta, sin excluirse entre sí.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 104.5 del TRLRHL excluye la sujeción al impuesto en las transmisiones «respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición».
Preguntas frecuentes sobre impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal)
¿Qué es la plusvalía municipal?
El impuesto municipal, técnicamente llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el incremento de valor del suelo urbano al transmitirse, según el artículo 104 del TRLRHL.
¿Hay que pagar plusvalía si se vende con pérdidas?
No. El artículo 104.5 del TRLRHL excluye la sujeción al impuesto cuando se acredita que no ha habido incremento de valor entre la adquisición y la transmisión del terreno.
¿Es lo mismo que la ganancia patrimonial del IRPF?
No. Son dos tributos distintos -uno municipal, sobre el terreno; otro estatal, sobre todo el inmueble- que pueden exigirse simultáneamente en la misma venta.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.