Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El peaje del censo enfitéutico: qué cobra el dueño directo cuando la finca se vende, y cuándo puede cobrarlo
Resumen rápido: El laudemio es la cantidad que el dueño directo de una finca sujeta a censo enfitéutico percibe cuando la finca se enajena a título oneroso. El artículo 1644 del Código Civil lo condiciona y lo tasa: solo se paga «cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis», y si al pactarlo no se señaló cantidad fija, consiste en el 2 por 100 del precio de la enajenación.
Definición flash: El laudemio es el pago al dueño directo al venderse la finca enfitéutica: solo si se pactó, y del 2% del precio si no fijó otra cifra (art. 1644 CC).
Etiqueta lingüística
Del latín medieval laudemium, sobre laudare en su sentido de «aprobar»: era el pago por la aprobación que el señor directo daba a la transmisión de la finca. La palabra conserva intacto ese origen feudal: se paga al dueño directo porque la finca circula.
Definición técnica
El laudemio presupone la estructura del censo enfitéutico: dominio dividido entre el dueño directo —que conserva el dominio directo y cobra la pensión— y el enfiteuta, titular del dominio útil. El artículo 1644 contiene además una regla transitoria: en las enfiteusis anteriores a la promulgación del Código sujetas al pago de laudemio «aunque no se haya pactado», la prestación continúa en la forma acostumbrada, pero sin exceder del 2 por 100 del precio salvo pacto expreso de cuantía mayor. La figura es hoy residual en el derecho común, aunque pervive en fincas antiguas y en territorios donde la enfiteusis tuvo arraigo, con regímenes forales propios.
Aplicación práctica
El laudemio aparece en la práctica al vender fincas antiguas cuyo Registro arrastra censos —no al heredarlas: solo lo devengan las enajenaciones a título oneroso—: la operación destapa un dueño directo que reclama el laudemio pactado. La lista de comprobación del comprador es concreta: examinar las cargas registrales, verificar si el censo subsiste o está extinguido, comprobar si el laudemio fue estipulado expresamente —sin pacto, en censos posteriores al Código, no se debe— y, en su caso, negociar la redención del censo para limpiar la finca. Los censos de regímenes forales tienen reglas propias que hay que examinar por separado.
Contexto legal en España
El laudemio se regula en el artículo 1644 del Código Civil, dentro del censo enfitéutico (artículos 1628 y siguientes); los derechos civiles forales conservan regímenes propios en esta materia.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Pensión del censo
- La pensión es el canon periódico que el enfiteuta paga por la propia existencia del censo; el laudemio solo se devenga cuando la finca se enajena a título oneroso, y únicamente si se pactó.
- Tanteo y retracto del dueño directo
- Son derechos de adquisición preferente que se reconocen recíprocamente el dueño directo y el útil cuando venden o dan en pago su dominio (artículo 1636), con aviso previo y veinte días para el tanteo (artículo 1637); el laudemio no da preferencia alguna: es una prestación económica sobre el precio de la transmisión.
- Plusvalía municipal
- Es un tributo local sobre el incremento de valor de los terrenos; el laudemio es una prestación privada a favor del dueño directo, de origen contractual o consuetudinario.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 1644 del Código Civil dispone que «en las enajenaciones a título oneroso de fincas enfitéuticas sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis», y que, a falta de cantidad fija pactada, «consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación».
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Preguntas frecuentes sobre laudemio
¿Qué es el laudemio?
La cantidad que cobra el dueño directo de una finca sujeta a censo enfitéutico cuando ésta se vende u otra transmisión onerosa: solo si se pactó expresamente, y del 2 % del precio si no se fijó otra cuantía (art. 1644 CC).
¿Se paga laudemio si no se pactó en el censo?
En censos posteriores al Código Civil, no: el art. 1644 exige estipulación expresa. En enfiteusis anteriores sujetas por costumbre al laudemio, continúa la prestación acostumbrada con el tope del 2 % salvo pacto mayor.
¿Quién paga el laudemio, comprador o vendedor?
El adquirente, salvo pacto en contrario (artículo 1645 del Código Civil); en la práctica se negocia junto con la eventual redención del censo para liberar la finca.
Autoría y revisión editorial
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Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.