Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Ceder el uso de una vivienda sin renta: cómo se recupera después
Resumen rápido: El precario es la situación en que una persona posee o usa un inmueble ajeno sin pagar renta y sin título que lo justifique, por mera tolerancia del propietario, quien puede recuperarlo cuando quiera revocando esa tolerancia.
Definición flash: Situación en la que una persona posee o usa un inmueble ajeno sin renta ni título, por mera tolerancia del propietario, que puede recuperarlo revocándola.
Etiqueta lingüística
El adjetivo «precario» sugiere inestabilidad o pobreza, y de ahí viene el equívoco: no describe la situación económica de quien ocupa, sino la del título, que no existe. Tampoco es «okupación»: en el precario hubo una tolerancia del propietario —normalmente hacia un familiar o un allegado— y eso cambia por completo la vía para recuperar el inmueble.
Definición técnica
Tres notas definen la figura y las tres tienen que darse: se usa un inmueble ajeno, sin pagar renta y sin título que lo justifique. Si hay renta, hay arrendamiento; si hay un título —aunque sea gratuito y temporal—, la situación se rige por él y no por esta figura.
El cauce procesal está en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé el juicio verbal para recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario. Lo que se juzga ahí es estrecho: si hay o no título para poseer, no quién es el dueño.
Aplicación práctica
Suele llegar como conflicto familiar: se dejó la casa a un hijo, a un hermano o a una pareja de un familiar, y ahora se quiere recuperar. Lo que decide el asunto es qué se puede probar sobre cómo entró esa persona: si hubo pago periódico —aunque se llamara «ayuda»— la calificación cambia, y con ella el procedimiento.
Y hay un paso que desde el 3 de abril de 2025 no es un consejo, sino un requisito para que te admitan la demanda: el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, y el desahucio por precario no está entre las materias exceptuadas. Un burofax diciendo que se vaya no lo cumple: hace falta una actividad negociadora —negociación directa entre las partes o entre sus abogados, mediación, conciliación, opinión de un experto independiente u oferta vinculante— y que quede acreditada. Requerir por escrito sigue siendo útil para fijar la fecha en que se revoca la tolerancia, pero no sustituye a eso. Lo otro que conviene: no aceptar pagos que puedan interpretarse como renta mientras se prepara la reclamación.
Contexto legal en España
La figura no tiene una regulación sustantiva extensa: se ha construido sobre la posesión tolerada y encuentra su encaje práctico en la vía procesal que la Ley de Enjuiciamiento Civil le reserva.
Esa parquedad explica que casi todo lo discutible sea de hecho y no de derecho: quién consintió, qué se dijo, si hubo contraprestación. De ahí que la prueba pese aquí más que el argumento.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Arrendamiento
- Hay renta y contrato, y un régimen legal protector con duración mínima. En el precario no hay renta ni título.
- Comodato
- Es un préstamo de uso gratuito pero con una finalidad o plazo determinados: hay título, y hasta que se cumple no puede reclamarse libremente.
- Ocupación ilegal
- En la ocupación no hubo nunca consentimiento del propietario y puede constituir delito. En el precario hubo una tolerancia inicial que después se revoca, y la vía es exclusivamente civil.
Términos relacionados
El supuesto típico es familiar
El precario no suele nacer de un conflicto, sino de un favor: se deja el piso vacío a un hijo, a un hermano o a una pareja; se permite a un familiar quedarse «mientras se coloca»; se cede el uso al hijo y a su pareja, y años después la pareja se rompe.
Casi nunca hay documento. Y precisamente por eso, cuando la relación se enfría, aparece el problema: quien está dentro sostiene que se le cedió el uso indefinidamente, y quien es dueño quiere recuperarlo.
La nota que define el precario es la ausencia de renta y de título. Si hay renta, aunque sea simbólica o en especie, probablemente estamos ante un arrendamiento, con un régimen mucho más protector para quien ocupa.
Cómo se recupera el inmueble
La vía es civil: el desahucio por precario, un procedimiento en el que el propietario debe acreditar su título y la ausencia de un título válido en quien ocupa.
Antes de demandar hay que cumplir un requisito de procedibilidad: desde el 3 de abril de 2025, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 condiciona la admisión de la demanda a haber acudido previamente a un medio adecuado de solución de controversias. El precario no figura entre las materias que la ley exceptúa —sí lo está la tutela sumaria frente a un despojo, que es otra cosa—, de modo que aquí se exige. Y ojo con cómo se cumple, porque es donde más demandas se pierden: la ley pide una actividad negociadora, no un aviso unilateral. Valen la negociación directa entre las partes o entre sus abogados, la mediación, la conciliación, la opinión neutral de una persona experta independiente o una oferta vinculante confidencial. Un burofax exigiendo la salida no es ninguna de esas cosas.
Requerir por escrito sigue siendo recomendable por otras razones: revoca formalmente la tolerancia, fija la fecha y acredita buena fe. Pero es un paso distinto del requisito de admisión, y conviene no confundirlos.
Y lo mismo que en cualquier recuperación de inmueble: no caben las vías de hecho. Cambiar la cerradura o cortar suministros puede constituir delito aunque el piso sea tuyo.
Dónde se complica
Dos situaciones sacan el asunto del cauce ordinario del precario.
Si hay menores en la vivienda, o el uso se atribuyó en un procedimiento de familia, la cuestión puede quedar condicionada por esas medidas y no resolverse como un simple precario.
Si quien ocupa alega un título —un usufructo, un derecho de uso, un comodato con finalidad concreta, una aportación económica a la compra o a las obras— el procedimiento sumario puede resultar insuficiente y remitirse a un declarativo ordinario, donde se discuta a fondo la existencia de ese derecho.
Dato de autoridad
El artículo 250.1.2º de la LEC da cauce procesal al precario: la demanda para "la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca" se tramita en juicio verbal.
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Preguntas frecuentes sobre precario
Dejé mi piso a un familiar y ahora no quiere irse, ¿qué hago?
Si no paga renta y no hay contrato, lo habitual es que sea un precario y la vía sea el desahucio por precario. Pero antes de presentar la demanda hay un paso obligatorio: desde abril de 2025 la demanda no se admite si no se ha acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 de la LO 1/2025), y el precario no está exceptuado. No basta con un burofax: la ley exige una actividad negociadora acreditada, que puede ser la negociación entre los abogados de las partes, una mediación o una conciliación. Requerir por escrito es además recomendable para revocar la tolerancia y dejar constancia de la fecha, pero no cubre ese requisito.
Si me paga algo, ¿sigue siendo precario?
Probablemente no. La existencia de renta, aunque sea reducida o en especie —pagar los suministros o la comunidad puede discutirse—, apunta a un arrendamiento, con un régimen mucho más protector para quien ocupa. Es la primera cuestión que se analiza y la que cambia toda la estrategia.
¿Puedo cambiar la cerradura si es mi piso?
No. Recuperar la posesión por vía de hecho puede constituir delito de coacciones aunque seas el propietario y tengas toda la razón de fondo. Además te sitúa en la peor posición posible en el procedimiento que ibas a ganar.
¿Y si dice que tiene derecho a estar ahí?
Si alega un título —usufructo, derecho de uso, comodato con finalidad concreta, o haber pagado parte de la vivienda o de las obras—, el procedimiento sumario puede quedarse corto y remitirse a un declarativo ordinario donde se discuta a fondo. Conviene anticiparlo y preparar la prueba desde el principio.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.