Rendimiento del capital inmobiliario

Qué ingresos por inmuebles tributan como tales en el IRPF y qué gastos se pueden restar

Resumen rápido: El rendimiento del capital inmobiliario es, en el IRPF, el ingreso que obtiene el titular de un inmueble rústico o urbano —o de un derecho real sobre él— por arrendarlo o por constituir o ceder derechos de uso o disfrute sobre él, según el artículo 22 de la Ley 35/2006.

Definición flash: Ingresos derivados de arrendar un inmueble o ceder derechos de uso sobre el, que tributan en el IRPF tras restar los gastos necesarios para obtenerlos.

Etiqueta lingüística

No debe confundirse con el «rendimiento del capital mobiliario», que en el IRPF tributa por dividendos, intereses o seguros: el adjetivo distingue si el capital que genera la renta es un bien inmueble o un activo mobiliario. Tampoco equivale a «ganancia patrimonial»: alquilar un piso genera un rendimiento periódico del capital inmobiliario, mientras que venderlo genera una ganancia o pérdida patrimonial, sujeta a reglas distintas de cálculo.

Definición técnica

El artículo 22.1 de la Ley 35/2006, del IRPF considera rendimiento íntegro del capital inmobiliario todo el que proceda de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos, o de derechos reales sobre ellos, derivado del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute, cualquiera que sea su denominación. El apartado 2 fija la base de cómputo: el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluidos los bienes cedidos junto con el inmueble, y excluido el IVA o el IGIC repercutido. El artículo siguiente, el 23, permite deducir de ese ingreso íntegro los gastos necesarios para obtenerlo —entre ellos, expresamente, los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble y los gastos de reparación y conservación— para llegar al rendimiento neto que finalmente tributa.

Aplicación práctica

Quien alquila un inmueble debe declarar como rendimiento íntegro el total que le paga el inquilino —incluida cualquier cantidad por bienes cedidos junto con la vivienda, como el mobiliario—, sin excluir de ahí gasto alguno: los gastos se restan después, en la fase de rendimiento neto, y solo si son de los que el artículo 23 reconoce como necesarios para obtener el ingreso. Confundir ambas fases es un error frecuente: declarar directamente un importe ya neto de gastos, sin desglosar ingreso íntegro y gasto deducible, dificulta comprobar la declaración y puede llevar a perder deducciones a las que sí se tiene derecho.

Contexto legal en España

La figura se regula en los artículos 22 y 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, dentro del Título III, dedicado a los rendimientos del capital: el artículo 22 define el rendimiento íntegro y el 23 regula los gastos deducibles y las reducciones aplicables.

Normas clave a tener en cuenta

Qué no es / diferencias clave

Rendimiento del capital mobiliario: El del capital inmobiliario procede de bienes inmuebles (arrendamiento, cesión de uso). El del capital mobiliario procede de activos mobiliarios: dividendos, intereses de cuentas o depósitos, o rendimientos de seguros de vida.
Ganancia patrimonial: Alquilar un inmueble genera un rendimiento periódico del capital inmobiliario. Venderlo genera una ganancia o pérdida patrimonial, que se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, con reglas propias distintas de las del arrendamiento.
Rendimiento íntegro y rendimiento neto: El rendimiento íntegro es el importe total que paga el arrendatario, sin restar nada. El rendimiento neto es el que resulta de restarle los gastos deducibles del artículo 23, y es la magnitud que realmente tributa.

Términos relacionados

Dato de autoridad

El artículo 22.2 de la Ley del IRPF precisa que se computa como rendimiento íntegro «el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble». La ley obliga, por tanto, a declarar como ingreso también lo cobrado por el mobiliario u otros bienes alquilados junto con la vivienda.

Encuentra un abogado

Preguntas frecuentes sobre rendimiento del capital inmobiliario

¿Qué es el rendimiento del capital inmobiliario?

El ingreso que obtiene el titular de un inmueble por arrendarlo o por ceder derechos de uso o disfrute sobre él, según el artículo 22 de la Ley del IRPF, calculado sobre el importe íntegro que paga el arrendatario.

¿Se puede restar algún gasto antes de tributar?

Sí. El artículo 23 de la Ley del IRPF permite deducir del rendimiento íntegro los gastos necesarios para obtenerlo, como los intereses de la financiación del inmueble o los gastos de reparación y conservación, para llegar al rendimiento neto.

¿Es lo mismo que vender un piso y declarar la ganancia?

No. Alquilar genera un rendimiento del capital inmobiliario, periódico. Vender genera una ganancia o pérdida patrimonial, que se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.

¿Hay que declarar lo que se cobra por los muebles alquilados junto con la vivienda?

Sí. El artículo 22.2 incluye expresamente en el rendimiento íntegro el importe correspondiente a los bienes cedidos junto con el inmueble.

Autoría y revisión editorial

Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).

Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.