Vicios ocultos al comprar una vivienda: guía práctica

1Antes de comprar: pide la nota simple, no te fíes solo de lo que enseña el vendedor

Actualizado el 2 de agosto de 2026. Los artículos y plazos citados en esta guía se revisan cuando cambia la norma que los fija; conviene comprobar la fecha de actualización antes de aplicar cualquier plazo a un caso real.

Una compraventa obliga desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio -el artículo 1445 del Código Civil la define como el contrato por el que uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagar por ella un precio cierto-, y el artículo 1450 precisa que se perfecciona con el simple acuerdo, aunque nada se haya entregado ni firmado todavía ante notario. Por eso conviene comprobar antes de comprometerse, no después.

El primer documento que hay que pedir es la nota simple del Registro de la Propiedad. El artículo 222.2 de la Ley Hipotecaria nombra expresamente este documento: la manifestación del contenido de los asientos registrales «tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación», expedida por el Registrador. La nota simple dice quién es el titular real de la vivienda, qué superficie consta inscrita y, sobre todo, qué cargas -hipotecas, embargos, servidumbres- pesan sobre ella. Es barata, se pide en minutos de forma telemática y no exige el consentimiento del propietario para solicitarla.

La nota simple, sin embargo, no dice nada sobre el estado físico de la vivienda: no informa de humedades, grietas estructurales ni instalaciones defectuosas. Para eso hace falta una inspección visual detenida y, en casos de reformas recientes o dudas fundadas, un técnico independiente -no el que ha hecho la reforma que se está examinando-.

2Qué es un vicio oculto y qué no lo es

El artículo 1484 del Código Civil define los vicios ocultos casi en los mismos términos con los que se explican habitualmente: el vendedor responde por los defectos que hacen la cosa impropia para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella. El mismo precepto pone dos límites: el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén «si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos» —una salvedad que pesa cuando quien compra es del ramo (arquitecto, aparejador, constructor).

Para que un defecto cuente como vicio oculto tiene que cumplir tres condiciones a la vez: ser preexistente a la entrega (no haber surgido después, por el uso normal de la vivienda), ser no aparente (no detectable con una inspección diligente en el momento de la compra) y ser relevante (afectar de forma significativa al uso o al valor de la vivienda, no un simple defecto estético menor).

Una grieta visible en una pared el día de la visita, por ejemplo, no es un vicio oculto -era detectable-, aunque después resulte ser más grave de lo que parecía. Una filtración de agua tras una tubería empotrada, que solo se manifiesta meses después con la primera lluvia fuerte, sí puede serlo: no era detectable con una inspección normal y afecta directamente a la habitabilidad.

3Vivienda de segunda mano: el plazo de 6 meses del Código Civil

Esta sección vale para la compraventa entre particulares —típicamente, vivienda usada—. Si compraste obra nueva, el plazo no es este: ve a la sección 4. Aquí está el dato que más sorprende a quien reclama por primera vez: el artículo 1490 del Código Civil dispone que las acciones por vicios ocultos «se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida». No son seis meses desde que se descubre el defecto, sino desde que se recibe la vivienda, por lo que un vicio que tarda en manifestarse puede agotar el plazo sin que el comprador haya podido actuar a tiempo.

Dentro de ese plazo, el comprador tiene que elegir entre dos acciones distintas, reguladas en los artículos 1484 a 1486 del Código Civil: la acción redhibitoria, que permite desistir del contrato devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado más los gastos ocasionados; o la acción estimatoria o quanti minoris, que permite quedarse con la vivienda y reclamar solo la rebaja proporcional del precio, equivalente al menor valor que tiene por el defecto.

La elección depende de la gravedad del defecto y de si el comprador sigue queriendo la vivienda: si el vicio es tan grave que la hace prácticamente inhabitable, suele optarse por la redhibitoria; si el defecto es real pero convivible, la quanti minoris permite quedarse con la vivienda a un precio más ajustado. Dada la brevedad de los seis meses, en algunos casos se valora también la acción de «aliud pro alio» -entrega de cosa distinta de la pactada-, que tiene un plazo de prescripción de cinco años en vez de seis meses, aunque exige un incumplimiento más radical que un simple vicio oculto.

Hay un supuesto que mejora mucho la posición del comprador y que conviene mirar siempre: si el vendedor sabía del defecto y se lo calló. El párrafo segundo del artículo 1486 del Código Civil dice que «si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión». Es justo el caso de la humedad tapada con una reforma reciente: además de deshacer la compra, cabe reclamar los daños. Probar que lo sabía es la parte difícil, y por eso importa conservar anuncios, mensajes y el informe del técnico.

4Vivienda nueva: la LOE da diez, tres y un año, no seis meses

Si la vivienda es de obra nueva, el plazo de seis meses del Código Civil no es el que manda. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, hace responder a quienes intervienen en la construcción —promotor, constructor, arquitecto— frente a los propietarios y también frente a los terceros adquirentes, con plazos «contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas». Es un dato que cambia decisiones: quien descubre una grieta estructural al año de comprar no llega tarde, le quedan nueve.

El artículo 17.1 de la LOE fija tres plazos de garantía según el tipo de daño: diez años por los daños «que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio»; tres años por los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones «que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad»; y un año, a cargo del constructor, por los defectos de ejecución «que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras».

Cuidado con confundir la garantía con el plazo para demandar: son dos relojes distintos y el segundo es corto. Los diez, tres o un año son el periodo dentro del cual el daño tiene que aparecer. Una vez aparece, el artículo 18.1 de la LOE da dos años para reclamar: las acciones «prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños». Dicho de otro modo: un defecto estructural que aparece en el año nueve se puede reclamar, pero no conviene dejarlo dormir dos años más.

Los dos regímenes no se excluyen: la LOE deja a salvo las responsabilidades contractuales frente a quien te vendió, y en vivienda nueva comprada a un promotor también juega la normativa de consumo. Cuál conviene ejercitar, y contra quién, depende del daño concreto y de la fecha de recepción de la obra: es la consulta típica en la que media hora con un abogado ahorra el plazo.

5Qué hacer si detectas un vicio oculto tras la compra

Lo primero es documentar el defecto: fotografías, informe de un técnico independiente que acredite que el vicio existía antes de la entrega y no es fruto de un uso posterior indebido, y fecha en que se detectó. Esa prueba de preexistencia es, en la práctica, el punto que más litigios pierde cuando falta: el vendedor suele defenderse alegando que el defecto es posterior a la entrega.

Lo segundo es fijar bien el reloj que te toca. En segunda mano, los seis meses se cuentan desde la fecha de entrega de la vivienda —normalmente la de la escritura o la de entrega de llaves, según conste en el contrato— y no desde el día en que se descubrió el problema. En obra nueva, en cambio, lo que cuenta es que el daño aparezca dentro de los diez, tres o un año desde la recepción de la obra, y a partir de ahí hay dos años para reclamar. Confundir uno con otro es el error que más derechos deja sin ejercitar.

Desde 2025 hay que intentar un acuerdo antes de demandar

Si la reclamación al vendedor o al promotor no prospera y hay que acudir al juzgado, existe un trámite previo que condiciona la admisión de la demanda. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir antes a un «medio adecuado de solución de controversias» como requisito de procedibilidad en todos los procesos declarativos del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es por donde se tramita una reclamación por vicios ocultos, ya vaya por juicio ordinario o por juicio verbal según la cuantía. Las ocho materias que el artículo 5.2 deja fuera —entre ellas los derechos fundamentales, la filiación o la tutela sumaria de la posesión— no incluyen esta.

Conviene no confundir este requisito con dos cosas distintas que aparecen más arriba en esta guía. No es una excepción la acción del artículo 1.484 del Código Civil ni la de la Ley de Ordenación de la Edificación: ambas van por el libro II y ambas lo necesitan. Y el intento de acuerdo no interrumpe por sí solo los plazos de la reclamación: los seis meses del saneamiento por vicios ocultos y los plazos de diez, tres y un año de la vivienda nueva siguen corriendo. Si un plazo está a punto de vencer, lo prudente es no dejar que la negociación lo consuma y consultarlo con un profesional.

La parte tranquilizadora es que el requisito exige menos de lo que parece: se cumple, en palabras de la ley, «cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad», sin mediador y sin coste, y también con la mediación, la conciliación o una oferta vinculante. El burofax al vendedor describiendo los defectos es el punto de partida natural. Lo que sí hay que hacer es dejar rastro: el artículo 399 obliga a describir en la demanda la negociación previa o la imposibilidad de llevarla a cabo, y el artículo 403.2 dice que «no se admitirán las demandas» cuando no conste. Si se desconoce el domicilio del vendedor, el artículo 264.4 admite en su lugar una declaración responsable.

Cuándo pedir ayuda profesional

Nada de lo anterior sustituye el análisis de un caso concreto: si el defecto era o no detectable, si el plazo de seis meses sigue abierto y qué acción conviene más -redhibitoria, quanti minoris o aliud pro alio- depende de hechos y pruebas que varían mucho de una vivienda a otra. Conviene consultar con un abogado especialista en Derecho inmobiliario en cuanto se detecte el defecto, sin dejar pasar el plazo mientras se decide qué hacer.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (arts. 1445, 1450, 1484 a 1486 y 1490) (se abre en una pestaña nueva)
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (arts. 17 y 18) (se abre en una pestaña nueva)
• Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (art. 222.2) (se abre en una pestaña nueva)