Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).1Antes de comprar: pide la nota simple, no te fíes solo de lo que enseña el vendedor
Actualizado el 2 de agosto de 2026. Los artículos y plazos citados en esta guía se revisan cuando cambia la norma que los fija; conviene comprobar la fecha de actualización antes de aplicar cualquier plazo a un caso real.
Una compraventa obliga desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio -el artículo 1445 del Código Civil la define como el contrato por el que uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagar por ella un precio cierto-, y el artículo 1450 precisa que se perfecciona con el simple acuerdo, aunque nada se haya entregado ni firmado todavía ante notario. Por eso conviene comprobar antes de comprometerse, no después.
El primer documento que hay que pedir es la nota simple del Registro de la Propiedad. El artículo 222.2 de la Ley Hipotecaria nombra expresamente este documento: la manifestación del contenido de los asientos registrales «tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación», expedida por el Registrador. La nota simple dice quién es el titular real de la vivienda, qué superficie consta inscrita y, sobre todo, qué cargas -hipotecas, embargos, servidumbres- pesan sobre ella. Es barata, se pide en minutos de forma telemática y no exige el consentimiento del propietario para solicitarla.
La nota simple, sin embargo, no dice nada sobre el estado físico de la vivienda: no informa de humedades, grietas estructurales ni instalaciones defectuosas. Para eso hace falta una inspección visual detenida y, en casos de reformas recientes o dudas fundadas, un técnico independiente -no el que ha hecho la reforma que se está examinando-.
2Qué es un vicio oculto y qué no lo es
El artículo 1484 del Código Civil define los vicios ocultos casi en los mismos términos con los que se explican habitualmente: el vendedor responde por los defectos que hacen la cosa impropia para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.
Para que un defecto cuente como vicio oculto tiene que cumplir tres condiciones a la vez: ser preexistente a la entrega (no haber surgido después, por el uso normal de la vivienda), ser no aparente (no detectable con una inspección diligente en el momento de la compra) y ser relevante (afectar de forma significativa al uso o al valor de la vivienda, no un simple defecto estético menor).
Una grieta visible en una pared el día de la visita, por ejemplo, no es un vicio oculto -era detectable-, aunque después resulte ser más grave de lo que parecía. Una filtración de agua tras una tubería empotrada, que solo se manifiesta meses después con la primera lluvia fuerte, sí puede serlo: no era detectable con una inspección normal y afecta directamente a la habitabilidad.
3El plazo de 6 meses: acción redhibitoria o quanti minoris
Aquí está el dato que más sorprende a quien reclama por primera vez: el artículo 1490 del Código Civil fija un plazo de solo seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercitar las acciones derivadas de los vicios ocultos. No son seis meses desde que se descubre el defecto, sino desde que se recibe la vivienda -por lo que un vicio que tarda en manifestarse puede llegar a agotar el plazo sin que el comprador haya podido actuar a tiempo.
Dentro de ese plazo, el comprador tiene que elegir entre dos acciones distintas, reguladas en los artículos 1484 a 1486 del Código Civil: la acción redhibitoria, que permite desistir del contrato devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado más los gastos ocasionados; o la acción estimatoria o quanti minoris, que permite quedarse con la vivienda y reclamar solo la rebaja proporcional del precio, equivalente al menor valor que tiene por el defecto.
La elección depende de la gravedad del defecto y de si el comprador sigue queriendo la vivienda: si el vicio es tan grave que la hace prácticamente inhabitable, suele optarse por la redhibitoria; si el defecto es real pero convivible, la quanti minoris permite quedarse con la vivienda a un precio más ajustado. Dada la brevedad de los seis meses, en algunos casos se valora también la acción de «aliud pro alio» -entrega de cosa distinta de la pactada-, que tiene un plazo de prescripción de cinco años en vez de seis meses, aunque exige un incumplimiento más radical que un simple vicio oculto.
4Qué hacer si detectas un vicio oculto tras la compra
Lo primero es documentar el defecto: fotografías, informe de un técnico independiente que acredite que el vicio existía antes de la entrega y no es fruto de un uso posterior indebido, y fecha en que se detectó. Esa prueba de preexistencia es, en la práctica, el punto que más litigios pierde cuando falta: el vendedor suele defenderse alegando que el defecto es posterior a la entrega.
Lo segundo es contar los seis meses desde la fecha de entrega de la vivienda -normalmente la fecha de la escritura o la de entrega de llaves, según conste en el contrato-, no desde el día en que se descubrió el problema. Actuar cuanto antes es, aquí, más determinante que en la mayoría de plazos civiles.
Cuándo pedir ayuda profesional
Nada de lo anterior sustituye el análisis de un caso concreto: si el defecto era o no detectable, si el plazo de seis meses sigue abierto y qué acción conviene más -redhibitoria, quanti minoris o aliud pro alio- depende de hechos y pruebas que varían mucho de una vivienda a otra. Conviene consultar con un abogado especialista en Derecho inmobiliario en cuanto se detecte el defecto, sin dejar pasar el plazo mientras se decide qué hacer.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por un vicio oculto en una vivienda?
Seis meses desde la entrega de la vivienda, según el artículo 1490 del Código Civil. No son seis meses desde que se descubre el defecto, sino desde la entrega, por lo que conviene actuar en cuanto se detecta el problema.
¿Qué diferencia hay entre la acción redhibitoria y la quanti minoris?
La acción redhibitoria permite desistir del contrato, devolver la vivienda y recuperar el precio pagado más los gastos. La acción quanti minoris (o estimatoria) permite quedarse con la vivienda y reclamar solo una rebaja proporcional del precio. Ambas están reguladas en los artículos 1484 a 1486 del Código Civil.
¿Una grieta visible el día de la visita es un vicio oculto?
No, si era detectable con una inspección diligente en el momento de la compra. El artículo 1484 del Código Civil exige que el defecto sea, entre otros requisitos, no aparente -es decir, no detectable en una inspección normal-.
¿Qué información da la nota simple del Registro de la Propiedad?
Quién es el titular de la vivienda, la superficie y descripción inscrita, y las cargas que pesan sobre ella (hipotecas, embargos, servidumbres), según el artículo 222.2 de la Ley Hipotecaria. No informa del estado físico de la vivienda, para lo que hace falta una inspección o un técnico independiente.
¿Qué pasa si el vicio oculto tarda más de seis meses en manifestarse?
El plazo del artículo 1490 del Código Civil corre desde la entrega, no desde que se detecta el defecto, así que un vicio de manifestación tardía puede agotar el plazo de las acciones edilicias sin que el comprador haya podido reclamar a tiempo. En esos casos se valora, según el caso, la acción de aliud pro alio, con plazo de prescripción de cinco años.
Fuentes
Redacción de derechoabogados.es
Coordina la línea editorial de Derecho Abogados: firma y revisa las piezas de actualidad jurídica, las fichas del diccionario y los contenidos de cada especialidad del directorio. En cada pieza cita la norma o la sentencia que la sustenta, para que lo que se lee aquí se pueda comprobar en la fuente original.