Artículo 104.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).Citado en 1 página del portal
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Qué regula
El art. 104 LH abre el Título V definiendo el efecto esencial de la hipoteca: sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación garantizada.
Cómo se aplica en la práctica
Es la norma que explica por qué la hipoteca "sigue a la finca" y no a la persona del deudor original: si la finca hipotecada se vende, el nuevo propietario (tercer poseedor) también queda sujeto a la ejecución si la deuda no se paga, aunque él no sea el deudor personal. Es el fundamento del carácter real (frente a personal) de la garantía hipotecaria.
Errores frecuentes
Creer que comprar una finca hipotecada "limpia" automáticamente la deuda si el comprador no se subrogó expresamente en el préstamo: conforme al art. 104 LH, la finca sigue afecta al pago mientras la hipoteca no se cancele, con independencia de quién sea su propietario en cada momento.
¿Qué pasa con la hipoteca si vendo la finca sin cancelarla antes?
La hipoteca sigue gravando la finca en manos del nuevo propietario, conforme al art. 104 LH: si la deuda no se paga, el acreedor puede ejecutar la garantía contra la finca aunque ya no sea del deudor original.
¿A quién puede reclamar el banco si el deudor hipotecario vende la finca a un tercero?
Puede dirigir la acción hipotecaria contra la finca en manos del tercer poseedor (art. 104 LH), sin perjuicio de conservar también, salvo pacto de responsabilidad limitada del art. 140 LH, la acción personal contra el deudor original.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.