Artículo 86. Caducidad de la anotación: 4 años
Vigente a fecha 2026-09-30
Última reforma: 8 de enero de 2001
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.
Este artículo ha tenido 2 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 8 de enero de 2001. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 8 de enero de 2001 Ley 1/2000, de 7 de enero (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 20 de marzo de 1946 Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1946-2453); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 86 LH fija la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años desde su fecha, salvo que una ley señale plazo más breve. Permite prórrogas sucesivas de cuatro años más, siempre que el mandamiento de prórroga se presente antes de que caduque el asiento vigente.
Cómo se aplica en la práctica
Es el reloj que corre en paralelo a cualquier anotación preventiva de embargo o demanda: si el procedimiento judicial que la motivó se alarga más de cuatro años sin que se pida prórroga a tiempo, la anotación caduca automáticamente y deja de proteger frente a terceros que inscriban después, aunque el litigio siga vivo. Es un plazo que hay que vigilar activamente en despachos que llevan ejecuciones largas.
Errores frecuentes
Pedir la prórroga después de que haya caducado la anotación: el art. 86 LH exige que el mandamiento de prórroga se presente antes de la caducidad; una vez caducado el asiento, ya no cabe prorrogarlo, solo, en su caso, pedir una nueva anotación con la pérdida de rango que ello implica.
¿Cuánto dura una anotación preventiva de embargo antes de caducar?
Cuatro años desde su fecha, conforme al art. 86 LH, salvo las anotaciones que tengan señalado en la ley un plazo más breve; puede prorrogarse por cuatro años más si el mandamiento que ordena la prórroga se presenta antes de que el asiento caduque, y la anotación prorrogada caduca a los cuatro años de la fecha de la propia prórroga.
¿Qué pasa si se solicita la prórroga de una anotación un día después de que caducara?
No es eficaz: el art. 86 LH exige presentar el mandamiento de prórroga antes de la caducidad; una vez producida, la anotación ha dejado de proteger y haría falta, en su caso, un nuevo asiento con nuevo rango.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.