Artículo 117.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).
Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.
En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos setecientos veinte y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Qué regula
El art. 117 LH regula la llamada acción de devastación: si la finca hipotecada se deteriora por dolo, culpa o voluntad del dueño, disminuyendo su valor, el acreedor hipotecario puede pedir al juez que admita justificación de esos hechos y, si resultan fundados, que ordene al propietario hacer o dejar de hacer lo necesario para evitar o remediar el daño; si el abuso persiste, el juez puede poner el inmueble en administración judicial.
Cómo se aplica en la práctica
Protege al acreedor frente al deudor que, sabiéndose insolvente, deja deteriorarse deliberadamente la finca hipotecada para vaciar de valor la garantía. Es un mecanismo poco usado en la práctica diaria pero relevante quimicamente en situaciones de riesgo de insuficiencia de la garantía antes de la ejecución.
Errores frecuentes
Confundir la simple pérdida de valor de mercado de la finca (por causas ajenas al propietario, como una crisis inmobiliaria) con el deterioro doloso o culposo que exige el art. 117 LH: solo el segundo activa esta acción específica.
¿Qué puede hacer el banco si el deudor descuida deliberadamente la vivienda hipotecada?
Puede acudir al Juez de Primera Instancia solicitando la acción de devastación del art. 117 LH, para que se ordene remediar el daño o, en caso de persistir el abuso, poner el inmueble en administración judicial.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.