Artículo 38.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).Citado en 2 páginas del portal
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
Qué regula
El art. 38 LH establece la presunción de exactitud e integridad del Registro: se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma que resulta del asiento, y que quien tiene inscrito el dominio tiene también la posesión. Como consecuencia, no cabe ejercitar acción contradictoria del dominio inscrito sin demandar previa o simultáneamente la nulidad o cancelación de la inscripción. El artículo regula también el efecto de esta presunción en embargos y ejecuciones contra bienes que en el Registro figuran a nombre de persona distinta del ejecutado.
Cómo se aplica en la práctica
Es la norma que legitima procesalmente al titular registral: mientras la inscripción subsista, se le presume dueño y poseedor a todos los efectos, y quien quiera discutirlo tiene que atacar primero la propia inscripción. En vía de apremio, es también la base de la llamada "tercería de dominio registral": si el Registro certifica que el bien embargado pertenece a persona distinta del ejecutado, el procedimiento de apremio se sobresee respecto de ese bien.
Errores frecuentes
Demandar la propiedad de un inmueble inscrito sin pedir a la vez la nulidad o cancelación de la inscripción contradictoria: el art. 38 LH exige articular ambas pretensiones, so pena de que la demanda prospere en el fondo pero resulte inejecutable frente al Registro.
¿Qué efecto procesal tiene el art. 38 LH en un pleito sobre la propiedad de una finca?
Que quien pretenda que se declare su dominio frente a lo que dice el Registro debe demandar también, previa o simultáneamente, la nulidad o cancelación de la inscripción contradictoria; de lo contrario la acción está mal planteada.
¿Qué pasa si se embarga un bien que el Registro dice que pertenece a otra persona?
Conforme al art. 38 LH, en cuanto conste por certificación registral que el bien pertenece a persona distinta del ejecutado, se sobresee el procedimiento de apremio respecto de ese bien, sin perjuicio de que el acreedor persiga otros bienes del deudor.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.