Artículo 34.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).Citado en 2 páginas del portal
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Qué regula
El art. 34 LH consagra el principio de fe pública registral, la pieza central de todo el sistema hipotecario español: el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso un derecho de quien en el Registro aparece con facultades para transmitirlo, y que inscribe su adquisición, se mantiene en ella aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas que no constaran en el Registro. La buena fe se presume salvo prueba de que el tercero conocía la inexactitud registral. Los adquirentes a título gratuito no gozan de esta protección reforzada.
Cómo se aplica en la práctica
Es el precepto que permite comprar confiando exclusivamente en lo que dice el Registro: aunque el vendedor hubiera adquirido por un título que después resulte anulado (por ejemplo, por vicio en el consentimiento de un contrato anterior), el comprador que reúna los tres requisitos —buena fe, título oneroso, inscripción de su propio derecho— conserva su adquisición. Requiere además, según jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, que el transmitente inmediato tuviera también su título inscrito ("doble inscripción", aunque discutido en algún matiz).
Errores frecuentes
Aplicar el art. 34 LH a adquirentes a título gratuito (donatarios, herederos): el propio artículo los excluye expresamente de esta protección reforzada, que solo ampara a quien adquiere onerosamente. Tampoco protege al adquirente que conocía o debía conocer la inexactitud registral, ni cubre los defectos del propio título del adquirente (solo los del titular anterior).
¿Qué requisitos exige el art. 34 LH para proteger a un comprador?
Buena fe (desconocer la inexactitud del Registro), adquisición a título oneroso, adquirir de quien en el Registro aparecía con facultades para transmitir, e inscribir su propio derecho; sin todos ellos no opera la protección plena.
¿Protege el art. 34 LH a quien recibe una finca por herencia o donación?
No, el propio artículo excluye a los adquirentes a título gratuito, que solo gozan de la protección que tuviera su causante o transferente, no de la protección reforzada del tercero hipotecario.
¿Cómo se prueba que el comprador no tenía buena fe?
La buena fe se presume siempre, según el art. 34 LH, así que corresponde a quien la niega probar que el comprador conocía la inexactitud del Registro en el momento de adquirir, no basta una sospecha genérica.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.