Artículo 42.
Vigente a fecha 2026-08-20
Última reforma: 3 de septiembre de 2021
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).
Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
Tercero. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.
Quinto. El que instare ante el órgano judicial competente demanda de alguna de las resoluciones expresadas en el apartado cuarto del artículo 2, salvo las relativas a medidas de apoyo a personas con discapacidad.
Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
Séptimo. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.
Octavo. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
Noveno. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
Décimo. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.
Este artículo ha tenido 3 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 3 de septiembre de 2021. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 3 de septiembre de 2021Ley 8/2021, de 2 de junio (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 1 de enero de 2002Ley 24/2001, de 27 de diciembre (se abre en una pestaña nueva)
- 20 de marzo de 1946Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1946-2453); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 42 LH enumera los diez supuestos que dan derecho a pedir anotación preventiva: demandante de propiedad o de constitución/declaración/modificación/extinción de un derecho real, quien obtiene mandamiento de embargo efectivo sobre inmuebles, quien obtiene sentencia ejecutoria, quien demanda el cumplimiento de una obligación y obtiene secuestro o prohibición de disponer, demandas de resoluciones sobre capacidad, herederos por su cuota hereditaria, legatarios sin acción de testamentaría, acreedores refaccionarios, titulares de un título con defecto subsanable, y cualquier otro caso legalmente previsto.
Cómo se aplica en la práctica
Es el catálogo base de cuándo procede anotar en vez de inscribir: la anotación preventiva asegura provisionalmente un derecho o una pretensión mientras se resuelve su situación definitiva, y su eficacia frente a terceros es más limitada y temporal que la de la inscripción (caduca a los cuatro años, art. 86 LH). El supuesto más frecuente en la práctica es el embargo (art. 42.2.º LH) y la demanda (art. 42.1.º LH).
Errores frecuentes
Pedir anotación preventiva de embargo antes de que el mandamiento se haya "hecho efectivo" en bienes concretos del deudor: el art. 42.2.º LH exige esa concreción, no basta con haber iniciado genéricamente una ejecución.
¿Qué protege una anotación preventiva de embargo?
Reserva al acreedor el rango registral frente a actos de disposición posteriores sobre la finca embargada, de modo que si el deudor la vende después, el comprador adquiere con esa carga ya anotada, conforme al art. 42.2.º LH.
¿Puede un heredero pedir anotación preventiva de su cuota hereditaria?
Sí, el art. 42.6.º LH lo permite expresamente cuando no se ha hecho todavía adjudicación especial de bienes concretos entre los herederos.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.