Artículo 40.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).
La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.
La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Qué regula
El art. 40 LH regula el procedimiento de rectificación del Registro cuando existe inexactitud (art. 39 LH), distinguiendo cuatro causas y su vía de corrección: falta de acceso de una relación jurídica (por toma de razón, reanudación de tracto o resolución judicial), extinción de un derecho inscrito (por cancelación conforme al Título IV), nulidad o error de asiento (por el procedimiento del Título VII) y falsedad, nulidad o defecto del título (requiere consentimiento del titular o resolución judicial). Cierra con la garantía de que la rectificación nunca perjudica a tercero de buena fe a título oneroso protegido durante la vigencia del asiento inexacto.
Cómo se aplica en la práctica
Es el mapa de rutas para corregir el Registro: según cuál sea el origen del desajuste, el camino correcto es distinto (una reanudación de tracto no es lo mismo que una cancelación por extinción, ni que una rectificación de error material). Elegir la vía equivocada es causa frecuente de defectos de calificación registral.
Errores frecuentes
Pedir la rectificación por vía judicial cuando el caso encaja en un supuesto de corrección directa por el registrador (error material del art. 213 LH), o al revés, intentar corregir por instancia privada lo que exige necesariamente consentimiento de todos los afectados o sentencia firme.
¿Quién puede pedir la rectificación del Registro según el art. 40 LH?
El titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente, o que resulte lesionado por el asiento inexacto.
¿Puede la rectificación del Registro perjudicar a quien compró de buena fe confiando en el asiento inexacto?
No, el propio art. 40 LH excluye ese perjuicio para el tercero de buena fe que adquirió a título oneroso durante la vigencia del asiento que después se declara inexacto, en coherencia con la protección del art. 34 LH.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.