Artículo 82.
Vigente a fecha 2026-08-20
Última reforma: 26 de septiembre de 2022
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).Citado en 2 páginas del portal
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos. La cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que resulte de un plan de reestructuración homologado respecto a quienes lo hubieran suscrito o a quienes se les hubieran extendido sus efectos se practicará por testimonio del auto de homologación de ese acuerdo.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.
Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.
Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Este artículo ha tenido 3 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 26 de septiembre de 2022. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 26 de septiembre de 2022Ley 16/2022, de 5 de septiembre (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 1 de enero de 2002Ley 24/2001, de 27 de diciembre (se abre en una pestaña nueva)
- 20 de marzo de 1946Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1946-2453); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 82 LH exige, como regla general, que las inscripciones o anotaciones constituidas por escritura pública solo se cancelen por sentencia firme (sin recurso de casación pendiente) o por otra escritura o documento auténtico en que consienta la cancelación el titular a cuyo favor se hizo el asiento, o sus causahabientes. Excepciona los casos en que el derecho se extingue por declaración de ley o resulta del propio título, y regula un procedimiento simplificado de cancelación por prescripción para condiciones resolutorias e hipotecas sin plazo pactado tras el transcurso del plazo de prescripción civil más un año adicional sin renovación, interrupción o ejecución.
Cómo se aplica en la práctica
Es la norma que exige, en general, el consentimiento del acreedor (o sentencia) para cancelar una carga: un deudor no puede cancelar unilateralmente su propia hipoteca por el simple hecho de considerarla pagada, salvo que acuda a alguna de las vías del artículo, incluida la cancelación por caducidad/prescripción cuando ha transcurrido el plazo legal sin renovación ni ejecución.
Errores frecuentes
Pensar que una hipoteca "se cancela sola" por el mero transcurso de su plazo de duración pactado: lo que caduca por prescripción, a efectos del último párrafo del art. 82 LH, es la acción para exigirla, y para que el asiento desaparezca del Registro hace falta instar la cancelación conforme a este precepto, computando el plazo de prescripción civil aplicable más el año adicional sin renovación.
¿Puede un deudor cancelar su hipoteca sin el consentimiento del banco?
Por regla general no; el art. 82 LH exige sentencia firme o escritura con el consentimiento del acreedor, salvo el supuesto especial de cancelación por prescripción cuando ha transcurrido el plazo legal sin renovación, interrupción ni ejecución de la garantía.
¿Qué es la "cancelación por caducidad" de una hipoteca del art. 82 LH?
Un mecanismo que permite al titular registral de la finca cancelar hipotecas o condiciones resolutorias sin plazo concreto de duración cuando ha transcurrido el plazo de prescripción civil de la acción de la garantía más un año adicional, sin que conste que se haya renovado, interrumpido o ejecutado.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.