Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El plazo de dos años para exigir responsabilidad por los daños derivados de vicios de la construcción, contado desde que esos daños se producen
Resumen rápido: Los plazos de prescripción de las acciones en la Ley de Ordenación de la Edificación son los términos dentro de los cuales debe exigirse judicialmente la responsabilidad por daños materiales derivados de vicios o defectos de la construcción: dos años a contar desde que se producen dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual.
Definición flash: Las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación prescriben a los dos años desde que se producen los daños por vicios de construcción.
Etiqueta lingüística
La Ley de Ordenación de la Edificación distingue con precisión dos institutos temporales distintos que conviene no confundir: los plazos de garantía del artículo 17 -uno, tres y diez años, según el tipo de daño, contados desde la recepción de la obra- y el plazo de prescripción de las acciones del artículo 18 -dos años desde que se produce el daño concreto-, este último aplicable dentro del periodo de garantía correspondiente.
Definición técnica
El artículo 18.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, dispone: "las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual". El apartado 2 regula un plazo distinto para la acción interna entre agentes: "la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial".
Aplicación práctica
Para calcular correctamente si una reclamación por defectos constructivos está o no prescrita, es imprescindible combinar dos cálculos sucesivos: primero, comprobar que el daño se ha manifestado dentro del plazo de garantía correspondiente del artículo 17 -uno, tres o diez años desde la recepción de la obra, según su naturaleza-; y, en segundo lugar, verificar que la acción judicial se ha ejercitado dentro de los dos años siguientes a que ese daño concreto se produjo, conforme al artículo 18.1. Es un error frecuente confundir ambos plazos, dando por perdida una acción que en realidad sigue viva porque el daño se manifestó recientemente dentro de un plazo de garantía más amplio, como el decenal.
Contexto legal en España
El régimen se contiene en el artículo 18 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en relación con los plazos de garantía del artículo 17 de la propia ley.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Plazos de garantía del artículo 17 LOE
- Los plazos de garantía (uno, tres y diez años desde la recepción de la obra, según el tipo de daño) determinan durante cuánto tiempo el daño manifestado da derecho a reclamar; el plazo de prescripción del artículo 18 es el tiempo -dos años- del que se dispone para ejercitar la acción judicial una vez que el daño concreto ya se ha producido dentro de ese periodo de garantía.
- Recepción de la obra
- La recepción de la obra (artículo 6) es el punto de partida de los plazos de garantía del artículo 17; el plazo de prescripción del artículo 18 no se cuenta desde la recepción, sino desde el momento posterior en que efectivamente se produce el daño material reclamado.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación deja expresamente a salvo "las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual", lo que confirma que el plazo de dos años de este precepto no agota necesariamente todas las vías de reclamación disponibles frente a defectos constructivos, que pueden combinarse con el régimen general de responsabilidad contractual.
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Preguntas frecuentes sobre plazos de garantía en la edificación
¿En qué plazo prescribe la acción por daños de construcción según la LOE?
En dos años a contar desde que se producen los daños materiales derivados de los vicios o defectos, según el artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
¿Es lo mismo el plazo de garantía que el plazo de prescripción de la acción?
No. El plazo de garantía (artículo 17 LOE) es el periodo -uno, tres o diez años desde la recepción- durante el cual un daño da derecho a reclamar; el plazo de prescripción (artículo 18) es el tiempo, dos años, para ejercitar la acción una vez que el daño ya se ha producido.
¿En qué plazo prescribe la acción de repetición entre los agentes de la edificación?
En dos años desde la firmeza de la resolución judicial condenatoria, o desde la indemnización extrajudicial, según el artículo 18.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.