Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El acuerdo de la comunidad de propietarios, por tres quintas partes, que aprueba, limita, condiciona o prohíbe la actividad de vivienda de uso turístico en el edificio
Resumen rápido: La aprobación comunitaria del alquiler turístico es el acuerdo que la junta de propietarios debe adoptar para que un vecino pueda destinar su vivienda a uso turístico, y también el que permite limitarlo o prohibirlo.
Definición flash: Destinar un piso a uso turístico exige aprobación expresa previa de la comunidad, por tres quintas partes (arts. séptimo.3 y diecisiete.12 LPH).
Etiqueta lingüística
En las juntas se habla de «permiso de la comunidad», pero la ley emplea una expresión más exigente: aprobación expresa y previa. Ni el silencio de la comunidad, ni la tolerancia durante años, ni la ausencia de prohibición en los estatutos equivalen a esa aprobación.
Definición técnica
La mayoría necesaria la fija el apartado 12 del artículo diecisiete de la LPH: «El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 [...] suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». La norma resuelve además un problema clásico: la mayoría es la misma suponga o no modificación del título constitutivo, de modo que no cabe exigir unanimidad por esa vía. El mismo apartado permite, con idéntica mayoría, establecer «cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %».
Aplicación práctica
El apartado 12 cierra con una regla que decide la mayoría de los conflictos reales: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». Un acuerdo de prohibición adoptado hoy no expulsa a quien ya venía ejerciendo la actividad legalmente; y quien la ejercía antes del 3 de abril de 2025 acogido a la normativa sectorial turística puede seguir con las condiciones y plazos de esta (disposición adicional segunda LPH). Frente a quien la ejerce sin haberla obtenido, el artículo séptimo.3 da una vía rápida: el presidente de la comunidad, por propia iniciativa o de cualquier propietario u ocupante, requerirá «la inmediata cesación» de la actividad, «bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes».
Contexto legal en España
Dos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal forman el régimen: el artículo séptimo, apartado 3, que exige la aprobación previa y expresa, y el artículo diecisiete, apartado 12, que fija la mayoría de tres quintos y la irretroactividad. Ambos remiten a la actividad definida en la letra e) del artículo 5 de la LAU. El apartado 3 del artículo séptimo fue añadido por la disposición final 4.1 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con entrada en vigor el 3 de abril de 2025.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, artículo séptimo, apartado 3 (aprobación expresa previa)
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, artículo diecisiete, apartado 12 (mayoría de tres quintos e irretroactividad)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e) (actividad a la que remite la LPH)
- Ley de Propiedad Horizontal, disposición adicional segunda (viviendas turísticas anteriores)
- Ley Orgánica 1/2025, artículo 5 (requisito de procedibilidad)
Qué no es / diferencias clave
- Prohibición estatutaria de actividades
- La prohibición estatutaria clásica exigía constar en el título o los estatutos y operaba como límite general. El régimen del artículo diecisiete, apartado 12, se aplica suponga o no modificación del título constitutivo, siempre con tres quintos, y sin efectos retroactivos.
- Actividades molestas
- Las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas del artículo séptimo, apartado 2, se combaten por su carácter dañoso, con independencia del título. Aquí la actividad puede ser inocua y aun así requerir aprobación previa por serlo de uso turístico.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo diecisiete, apartado 12, de la LPH exige para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico «el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación», y añade que «estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
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Preguntas frecuentes sobre aprobación comunitaria del alquiler turístico
¿Qué mayoría hace falta para prohibir los pisos turísticos en mi edificio?
Tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación, según el artículo diecisiete, apartado 12, de la LPH. La misma mayoría sirve para aprobar, limitar o condicionar la actividad.
¿La prohibición afecta a quien ya alquilaba antes del acuerdo?
No. El propio apartado 12 dispone que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Y la disposición adicional segunda de la LPH permite seguir ejerciendo la actividad a quien ya la ejercía antes del 3 de abril de 2025, siempre que se hubiera acogido previamente a la normativa sectorial turística, con las condiciones y plazos que esta establezca.
¿Basta con que la comunidad nunca se haya opuesto?
No. El artículo séptimo, apartado 3, exige aprobación expresa y previa. La tolerancia o el silencio no la sustituyen.
¿Puede la comunidad cobrar más gastos a quien alquila a turistas?
Sí, con la misma mayoría de tres quintos puede acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de esa vivienda, siempre que el incremento no supere el 20 %.
¿Qué puede hacer la comunidad si alguien alquila sin aprobación?
El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requerirá la inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si persiste, cabe la acción de cesación del apartado 2, que va por juicio ordinario: antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, requisito de admisión del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 que el requerimiento del presidente no cumple.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.