Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El acuerdo de la comunidad de propietarios, por tres quintas partes, que aprueba, limita, condiciona o prohíbe la actividad de vivienda de uso turístico en el edificio
Resumen rápido: La aprobación comunitaria del alquiler turístico es el acuerdo que la junta de propietarios debe adoptar para que un vecino pueda destinar su vivienda a uso turístico, y también el que permite limitarlo o prohibirlo.
Definición flash: Destinar un piso a uso turístico exige aprobación expresa previa de la comunidad, por tres quintas partes (arts. séptimo.3 y diecisiete.12 LPH).
Etiqueta lingüística
En las juntas se habla de «permiso de la comunidad», pero la ley emplea una expresión más exigente: aprobación expresa y previa. Ni el silencio de la comunidad, ni la tolerancia durante años, ni la ausencia de prohibición en los estatutos equivalen a esa aprobación.
Definición técnica
La mayoría necesaria la fija el apartado 12 del artículo diecisiete de la LPH: «El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 [...] suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». La norma resuelve además un problema clásico: la mayoría es la misma suponga o no modificación del título constitutivo, de modo que no cabe exigir unanimidad por esa vía. El mismo apartado permite, con idéntica mayoría, establecer «cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %».
Aplicación práctica
El apartado 12 cierra con una regla que decide la mayoría de los conflictos reales: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». Un acuerdo de prohibición adoptado hoy no expulsa a quien ya venía ejerciendo la actividad legalmente. Frente a quien la ejerce sin haberla obtenido, el artículo séptimo.3 da una vía rápida: el presidente de la comunidad, por propia iniciativa o de cualquier propietario u ocupante, requerirá «la inmediata cesación» de la actividad, «bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes».
Contexto legal en España
Dos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal forman el régimen: el artículo séptimo, apartado 3, que exige la aprobación previa y expresa, y el artículo diecisiete, apartado 12, que fija la mayoría de tres quintos y la irretroactividad. Ambos remiten a la actividad definida en la letra e) del artículo 5 de la LAU. El apartado 3 del artículo séptimo fue añadido por la disposición final 4.1 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con entrada en vigor el 3 de abril de 2025.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, artículo séptimo, apartado 3 (aprobación expresa previa)
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, artículo diecisiete, apartado 12 (mayoría de tres quintos e irretroactividad)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e) (actividad a la que remite la LPH)
Qué no es / diferencias clave
- Prohibición estatutaria de actividades
- La prohibición estatutaria clásica exigía constar en el título o los estatutos y operaba como límite general. El régimen del artículo diecisiete, apartado 12, se aplica suponga o no modificación del título constitutivo, siempre con tres quintos, y sin efectos retroactivos.
- Actividades molestas
- Las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas del artículo séptimo, apartado 2, se combaten por su carácter dañoso, con independencia del título. Aquí la actividad puede ser inocua y aun así requerir aprobación previa por serlo de uso turístico.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo diecisiete, apartado 12, de la LPH exige para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico «el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación», y añade que «estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
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Preguntas frecuentes sobre aprobación comunitaria del alquiler turístico
¿Qué mayoría hace falta para prohibir los pisos turísticos en mi edificio?
Tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación, según el artículo diecisiete, apartado 12, de la LPH. La misma mayoría sirve para aprobar, limitar o condicionar la actividad.
¿La prohibición afecta a quien ya alquilaba antes del acuerdo?
No. El propio apartado 12 dispone que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
¿Basta con que la comunidad nunca se haya opuesto?
No. El artículo séptimo, apartado 3, exige aprobación expresa y previa. La tolerancia o el silencio no la sustituyen.
¿Puede la comunidad cobrar más gastos a quien alquila a turistas?
Sí, con la misma mayoría de tres quintos puede acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de esa vivienda, siempre que el incremento no supere el 20 %.
¿Qué puede hacer la comunidad si alguien alquila sin aprobación?
El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requerirá la inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.