Artículo 5. Título constitutivo.
Vigente a fecha 2026-08-23
Aplicable en España — Ley de Propiedad Horizontal LPH (BOE-A-1960-10906).
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Qué regula
Es el documento fundacional del régimen de propiedad horizontal: describe el inmueble completo y cada piso o local individualmente numerado, fija la cuota de participación de cada uno (determinada mediante criterios objetivos: superficie útil, emplazamiento, situación, uso previsible de elementos comunes) y puede incluir un estatuto privativo con reglas de funcionamiento, uso y gobierno de la comunidad. La eficacia frente a terceros del estatuto queda condicionada a su inscripción registral.
Cómo se aplica en la práctica
La distinción entre título constitutivo inscrito y no inscrito es relevante para la oponibilidad de las reglas estatutarias frente a un tercero adquirente de un piso: si el estatuto no está inscrito en el Registro de la Propiedad, sus disposiciones no perjudican al comprador de buena fe que desconociera su contenido, aunque sí vinculan entre los propietarios que las aceptaron.
Errores frecuentes
Modificar de facto las reglas del título constitutivo mediante simples acuerdos de junta sin observar los mismos requisitos exigidos para la constitución original (normalmente unanimidad y escritura pública), lo que puede acarrear la nulidad de la modificación por defecto de forma.
Revisado por Eugenia de Araujo González.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.