Vivienda de uso turístico: significado

Definición técnica

La exclusión del artículo 5.e) LAU está sujeta a una condición que se lee mal con frecuencia: solo opera «cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Si la comunidad autónoma no ha regulado esa modalidad, o si la cesión no encaja en la definición de su decreto, la vivienda no queda excluida y el contrato puede quedar sujeto a la LAU. Los elementos que la norma exige son acumulativos: cesión de la totalidad o de parte de la vivienda —desde el 8 de octubre de 2026 la cesión por habitaciones o estancias también puede quedar excluida, de acuerdo con la normativa turística de la administración competente—, amueblada y equipada para uso inmediato, y comercializada o promocionada por canales turísticos con finalidad lucrativa. A esos requisitos se añade un límite temporal: la duración máxima de la cesión la fijan las administraciones competentes y no puede superar los treinta y un días. El mismo precepto excluye además, en su letra f), la cesión de habitaciones o estancias que realicen las entidades del tercer sector de acción social en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad, sin finalidad lucrativa y por el tiempo de duración del programa.

Pasados esos treinta y un días, la cesión no puede ampararse en el artículo 5.e), y desde el 8 de octubre de 2026 tampoco puede calificarse de arrendamiento para uso distinto de vivienda: el artículo 3.2 LAU ya no menciona los arrendamientos celebrados por temporada y añade que quedan «en todo caso excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas». Son las dos vías por las que estas cesiones salían del régimen protector de la ley, y las dos se han cerrado para las estancias largas. En paralelo, la misma reforma crea el arrendamiento de vivienda temporal del artículo 2.3 —el que «venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable»—, cuyo plazo fija el artículo 9 bis exigiendo que sea «superior a treinta y un días» y, como regla general, no mayor de doce meses: el legislador ha cosido las dos figuras por el mismo número de días. Y esa figura trae su propio antifraude, que es lo que más importa en la práctica: el artículo 9 bis.2 dispone que si la duración excede de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, o «se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y el régimen de prórrogas previstas en los artículos 9 y 10». No es una sanción ni depende de que lo pida nadie: es una recalificación legal que alcanza al primer contrato. Lo que la reforma no resuelve es cómo se califica una cesión de más de treinta y un días que no sea hospedaje y que no cumpla los requisitos del artículo 2.3 —sin desplazamiento temporal del domicilio habitual por causa justificada—: el texto no lo dice, y conviene plantearlo así, como cuestión abierta, en lugar de darle una respuesta que la norma no da.