Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).La vivienda cedida temporalmente y comercializada en canales turísticos, que queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige por la normativa turística de cada comunidad
Resumen rápido: La vivienda de uso turístico es la que se cede temporalmente completa, amueblada y en condiciones de uso inmediato, con finalidad lucrativa y comercializada por canales de oferta turística.
Definición flash: Vivienda cedida completa y amueblada con fin lucrativo por canales turísticos: excluida de la LAU (art. 5.e) y sujeta a la normativa turística autonómica.
Etiqueta lingüística
El nombre varía según la comunidad autónoma —vivienda de uso turístico, vivienda turística de alojamiento, vivienda vacacional, apartamento turístico— y esa disparidad no es un capricho de estilo: cada denominación responde a un decreto autonómico distinto, con requisitos distintos. La ley estatal no la define de forma positiva; la describe por exclusión, al decir qué cesiones deja fuera de la LAU.
Definición técnica
La exclusión del artículo 5.e) LAU está sujeta a una condición que se lee mal con frecuencia: solo opera «cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Si la comunidad autónoma no ha regulado esa modalidad, o si la cesión no encaja en la definición de su decreto, la vivienda no queda excluida y el contrato puede acabar siendo un arrendamiento sujeto a la LAU, con sus plazos y sus prórrogas. Los tres elementos que la norma exige son acumulativos: cesión de la totalidad de la vivienda —no de una habitación—, amueblada y equipada para uso inmediato, y comercializada o promocionada por canales turísticos con finalidad lucrativa.
Aplicación práctica
Desde el 3 de abril de 2025 hay un segundo filtro, y es el de la comunidad de propietarios: el apartado 3 del artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a quien quiera ejercer esta actividad a «obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios». No basta con cumplir el decreto turístico autonómico y darse de alta en el registro: en un edificio en régimen de propiedad horizontal hace falta además ese acuerdo, con la mayoría reforzada de tres quintos. Quien empieza a alquilar sin él se expone a un requerimiento de cese del presidente de la comunidad y a la acción judicial posterior.
Contexto legal en España
El artículo 5 de la LAU delimita los arrendamientos excluidos y sitúa en su letra e) la cesión turística. El artículo séptimo de la LPH, en su apartado 3, exige la aprobación expresa de la comunidad, y el apartado 12 del artículo diecisiete fija la mayoría de tres quintas partes para ese acuerdo. El régimen administrativo concreto —registro, placa, requisitos técnicos, sanciones— es autonómico y municipal, y varía de forma sustancial entre comunidades.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e) (arrendamientos excluidos: cesión turística)
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, artículo séptimo, apartado 3 (aprobación expresa de la comunidad)
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, artículo diecisiete, apartado 12 (mayoría de tres quintos)
Qué no es / diferencias clave
- Arrendamiento de temporada
- El arrendamiento de temporada SÍ está sujeto a la LAU, como arrendamiento para uso distinto de vivienda. La vivienda de uso turístico queda fuera de la LAU por el artículo 5.e), y se rige por la normativa turística sectorial.
- Arrendamiento de vivienda habitual
- El arrendamiento de vivienda habitual da derecho a prórroga obligatoria, fianza legal y adquisición preferente. La cesión turística no genera ninguno de esos derechos, porque no es un arrendamiento de vivienda a efectos de la LAU.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 5.e) de la LAU excluye de esa ley «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística [...] y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».
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Preguntas frecuentes sobre vivienda de uso turístico
¿La Ley de Arrendamientos Urbanos se aplica a un piso turístico?
No, si se cumplen las condiciones del artículo 5.e): cesión de la vivienda completa, amueblada y equipada, con finalidad lucrativa, comercializada por canales turísticos y sometida a un régimen turístico específico. Entonces queda excluida de la LAU.
¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, el apartado 3 del artículo séptimo de la LPH exige obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, con la mayoría de tres quintos del artículo diecisiete, apartado 12.
¿Puedo alquilar una habitación como vivienda de uso turístico?
La exclusión del artículo 5.e) se refiere a la cesión de «la totalidad» de la vivienda. La cesión de una habitación no encaja en ese supuesto, sin perjuicio de lo que disponga la normativa turística de cada comunidad autónoma.
¿Qué pasa si mi comunidad autónoma no ha regulado esta figura?
La exclusión del artículo 5.e) solo opera cuando la cesión está sometida a un régimen específico derivado de la normativa sectorial turística. Sin ese régimen, el contrato puede quedar sujeto a la LAU.
¿Los requisitos son iguales en toda España?
No. El registro, la placa identificativa, los requisitos técnicos y el régimen sancionador son competencia autonómica y municipal, y difieren notablemente entre comunidades.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.