Contrato de obra

Se debe un resultado, no un esfuerzo

Es la diferencia que decide casi todas las reclamaciones por una reforma.

En un contrato de servicios se debe diligencia: hacerlo bien, con la técnica exigible. En un contrato de obra se debe un resultado: la obra terminada y conforme a lo pactado.

La consecuencia práctica es directa: si la reforma no queda como se acordó, no vale alegar que se puso empeño. El contratista no ha cumplido, y quien contrató puede exigir que se termine o se corrija, reclamar la reducción del precio, o resolver el contrato si el incumplimiento es esencial, además de los daños.

Y se aplica igual a un albañil autónomo que a una constructora: lo que califica el contrato es lo que se debe, no el tamaño de quien lo hace.

El presupuesto y las modificaciones

Es el origen del segundo gran bloque de conflictos: la factura final que no se parece al presupuesto.

Cuando la obra se contrata por un precio alzado, el contratista no puede exigir aumento aunque hayan subido los materiales o los salarios, salvo que se haya modificado el proyecto con autorización del propietario y con acuerdo sobre el precio.

De ahí la regla práctica más rentable de toda la ficha: cada modificación, por escrito y con su precio, antes de ejecutarla. Un mensaje aceptando el cambio y su coste basta como prueba y evita la discusión posterior.

Si la obra se contrata por unidades o por administración, se paga lo ejecutado según medición, y entonces lo que hay que controlar son las mediciones.

Y conviene fijar por escrito el plazo de ejecución y qué ocurre si se incumple, porque sin penalización pactada el retraso solo da derecho a daños que hay que probar.

Los plazos de garantía en edificación

En obra de edificación existe un régimen específico de responsabilidad, con tres niveles según la gravedad del defecto.

• Defectos de acabado o terminación: el plazo de garantía es el más corto y responde el constructor
• Defectos que afecten a la habitabilidad —humedades, aislamiento, salubridad—: plazo intermedio
• Defectos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad: el plazo más largo
• Responden, según el defecto, constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución, y el promotor responde en todo caso frente a los adquirentes
• Además del plazo de garantía existe un plazo para reclamar desde que el defecto se manifiesta, y son dos plazos distintos que se suman mal a menudo

Antes de contratar una reforma

Cinco cosas que evitan la mayoría de los pleitos y que casi nunca se hacen.

Presupuesto detallado por partidas, no una cifra global: es lo que permite después discutir qué se hizo y qué no.

Plazo de ejecución y consecuencia del retraso.

Forma de pago vinculada a hitos, no todo por adelantado. Pagar el total antes de empezar deja sin ninguna palanca.

Seguro de responsabilidad civil del contratista, y comprobar que está en vigor.

Licencias: quién las tramita y quién responde si falta alguna. Una obra sin la licencia necesaria puede acabar en orden de reposición, y eso es un problema mayor que el defecto constructivo.

Y si aparecen defectos: documentarlos con fecha, requerir por escrito la subsanación dando plazo, y si no se atiende, informe pericial. Sin ese orden, la reclamación se sostiene mucho peor.