Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).La compra de vivienda en construcción y las garantías obligatorias que protegen el dinero entregado a cuenta antes de la entrega
Resumen rápido: La compraventa sobre plano es la adquisición de una vivienda todavía no construida o en construcción, en la que el comprador entrega cantidades a cuenta del precio antes de recibirla. Su régimen protector está en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, que impone a quienes promuevan la construcción de viviendas y «pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción» dos obligaciones que no son renunciables: garantizar la devolución de lo entregado e ingresarlo en una cuenta separada.
Definición flash: El promotor debe garantizar con aval o seguro la devolución de lo entregado más el interés legal, y depositarlo en cuenta separada (DA 1.ª LOE).
Etiqueta lingüística
«Sobre plano» describe la situación de hecho —se compra lo que aún no existe, sobre un proyecto— y «cantidades entregadas a cuenta» o «cantidades anticipadas» es el nombre que la ley da al dinero que se adelanta. Son las dos caras del mismo supuesto y por eso se tratan juntas.
Definición técnica
La disposición adicional primera obliga al promotor, desde la obtención de la licencia de edificación, a «garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda». La segunda obligación es de custodia: percibir esas cantidades «a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor», de la que solo podrá disponer «para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas». Y la ley cierra el círculo: para abrir esa cuenta, la entidad de crédito «bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior».
Aplicación práctica
Qué cubre exactamente la garantía, que es lo que importa cuando la promotora quiebra: «la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero». No es solo el precio a cuenta: son también los impuestos y los intereses. La ley exige además que el seguro de caución se articule mediante «una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades», con suma asegurada igual a la totalidad de lo anticipado más el interés legal «desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor», siendo tomador el propio promotor, a quien corresponde pagar la prima. El comprador debe exigir el documento de la garantía y conservarlo: es el título con el que reclama si la obra no llega a buen fin. Y el régimen se aplica también a comunidades de propietarios y cooperativas de viviendas, que la norma menciona expresamente.
Contexto legal en España
La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación contiene el régimen completo: obligaciones del promotor, requisitos de las garantías y consecuencias. Se aplica a la promoción «de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa».
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Arras
- Las arras son una cantidad entregada como señal en la contratación, con su propio régimen según la clase pactada. Las cantidades a cuenta de una vivienda en construcción son pago del precio y activan las garantías obligatorias de la disposición adicional primera de la LOE.
- Seguro decenal
- El seguro decenal cubre daños estructurales del edificio ya construido durante diez años. La garantía de cantidades anticipadas cubre otra cosa y en otro momento: la devolución del dinero si la construcción no se inicia o no llega a buen fin.
Términos relacionados
Dato de autoridad
La disposición adicional primera de la LOE obliga al promotor a «garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución [...] o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda».
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Preguntas frecuentes sobre compraventa sobre plano
¿Qué pasa con mi dinero si la promotora quiebra?
Debe estar cubierto por un seguro de caución o un aval solidario que garantiza la devolución de lo entregado, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
¿Desde cuándo tiene que existir esa garantía?
Desde la obtención de la licencia de edificación, según la propia disposición adicional primera.
¿Dónde debe estar el dinero que entrego?
En una cuenta especial en entidad de crédito, separada de cualquier otro fondo del promotor, de la que solo puede disponer para atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
¿La garantía cubre también los impuestos?
Sí. La ley extiende la garantía a las cantidades aportadas «incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero».
¿Se aplica también a las cooperativas de viviendas?
Sí. La norma menciona expresamente las promociones en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.