Derecho de retorno

El derecho del inquilino a una vivienda nueva cuando su edificio se derriba o se rehabilita por obras urbanísticas, según la disposición adicional octava de la LAU

Resumen rápido: El derecho de retorno, en materia de arrendamientos urbanos, es el derecho que la disposición adicional octava de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, reconoce al arrendatario de una vivienda urbana, cuando el planeamiento urbanístico exige la demolición total o la rehabilitación integral del edificio en actuaciones aisladas no expropiatorias, a que el arrendador le proporcione una nueva vivienda en el mismo solar o en el entorno del edificio derribado o rehabilitado.

Definición flash: Derecho del inquilino, en obras urbanísticas de derribo o rehabilitación integral, a que le den una vivienda nueva de tamaño similar (DA 8ª LAU).

Etiqueta lingüística

«Retorno» no describe aquí volver al mismo piso —que normalmente ya no existe tras el derribo o la rehabilitación integral—, sino el derecho a regresar al mismo entorno urbano en una vivienda distinta pero equivalente; es una figura propia del derecho urbanístico que la LAU incorpora para proteger al inquilino frente a operaciones de renovación de edificios que no son expropiación pero producen el mismo desplazamiento de hecho.

Definición técnica

La disposición adicional octava LAU remite, en primer lugar, al derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta.3ª del texto refundido de la Ley del Suelo de 1992, y en su defecto a las normas de la LAU de 1964. A continuación fija su propio contenido: cuando en actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento sea necesario demoler totalmente o rehabilitar íntegramente —con conservación de fachada o estructura— un edificio con viviendas urbanas arrendadas, sea cual sea la fecha del arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a que el arrendador le proporcione una nueva vivienda de superficie no inferior al 50% de la anterior, siempre que alcance al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviera si no llegaba a esa superficie, de características análogas, ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

Aplicación práctica

El derecho de retorno se activa por el tipo de actuación urbanística —demolición total o rehabilitación integral con conservación de fachada o estructura, dentro del planeamiento, y no expropiatoria—, no por la mera voluntad del propietario de reformar el edificio: conviene verificar el instrumento urbanístico concreto que ampara la obra. La superficie de la vivienda de reemplazo se mide con una regla doble —el 50% de la anterior, con un suelo mínimo de 90 metros cuadrados, o el 100% si la vivienda original era más pequeña que eso—, así que conviene documentar bien la superficie original antes de que empiece la obra.

Contexto legal en España

El derecho de retorno en arrendamientos urbanos se regula en la disposición adicional octava de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con remisión a la disposición adicional cuarta.3ª del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992.

Normas clave a tener en cuenta

Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, disposición adicional octava (derecho de retorno)

Qué no es / diferencias clave

Renta antigua: El derecho de retorno se aplica a cualquier arrendamiento de vivienda afectado por demolición o rehabilitación integral urbanística, «sea cualquiera la fecha del arrendamiento» (DA 8ª LAU); no está limitado a los contratos de renta antigua anteriores a 1985, aunque en la práctica coincida a menudo con edificios antiguos.
Obras de conservación: Las obras de conservación del art. 21 LAU son reparaciones dentro de la vida normal del contrato, con reducción de renta si privan de parte de la vivienda; el derecho de retorno responde a una actuación urbanística de derribo o rehabilitación integral del edificio entero, exigida por el planeamiento, con derecho a una vivienda distinta, no a una reducción de renta.
Expropiación forzosa: La disposición adicional octava LAU se aplica expresamente a actuaciones urbanísticas NO expropiatorias; si la operación es una expropiación, rige el régimen propio de la legislación de expropiación forzosa, no este derecho de retorno.

Términos relacionados

Dato de autoridad

La disposición adicional octava LAU dispone: «el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado».

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Preguntas frecuentes sobre derecho de retorno

¿Qué pasa con el inquilino si derriban el edificio donde vive?

Si la demolición total o la rehabilitación integral responde a una actuación urbanística no expropiatoria exigida por el planeamiento, el arrendatario tiene derecho a que el arrendador le proporcione una nueva vivienda en el mismo solar o en el entorno, de tamaño similar a la anterior (disposición adicional octava LAU).

¿Qué tamaño debe tener la vivienda de sustitución?

No inferior al 50% de la anterior, siempre que alcance al menos 90 metros cuadrados; si la vivienda original era más pequeña que eso, la de sustitución debe tener una superficie no inferior a la que tenía, con características análogas.

¿Se aplica el derecho de retorno a cualquier fecha de contrato de alquiler?

Sí, la disposición adicional octava LAU lo reconoce «sea cualquiera la fecha del arrendamiento», sin exigir que sea un contrato de renta antigua ni ningún otro requisito temporal.

¿Se aplica el derecho de retorno si el edificio se expropia?

No: la disposición adicional octava LAU se limita a actuaciones urbanísticas NO expropiatorias; en caso de expropiación rige la legislación específica de expropiación forzosa.

Autoría y revisión editorial

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