Qué significa Obras de conservación

El deber del arrendador de mantener habitable la vivienda alquilada, sin subir la renta por ello, y qué debe soportar el inquilino mientras duran

Resumen rápido: Las obras de conservación son las reparaciones que el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, impone al arrendador como deber, sin derecho a elevar por ello la renta, para mantener la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad y servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al propio arrendatario.

Definición flash: Deber del arrendador de mantener habitable la vivienda alquilada, sin subir la renta; si las obras superan veinte días, la renta baja (art. 21 LAU).

Etiqueta lingüística

«Conservación» se opone en la ley a «mejora»: conservar es mantener lo que ya existe en condiciones de servir, un deber del arrendador sin contrapartida en renta; mejorar es añadir algo que antes no había, una facultad del arrendador que sí puede dar derecho a elevar la renta si se cumplen los requisitos del artículo 19.

Definición técnica

El artículo 21.1 LAU obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario según los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil; ese deber tiene como límite la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, remitiendo al artículo 28. El artículo 21.2 obliga al arrendatario a soportar la ejecución de una obra de conservación que no pueda razonablemente diferirse hasta el fin del arrendamiento, aunque le resulte muy molesta o le prive de parte de la vivienda; si la obra dura más de veinte días, la renta debe disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado. El artículo 21.3 obliga al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador, cuanto antes, la necesidad de reparaciones, facilitando la verificación directa del estado de la vivienda; puede realizar por su cuenta las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, exigiendo de inmediato su importe al arrendador. El artículo 21.4 deja a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. El artículo 21.5, vigente desde el 8 de octubre de 2026, añade un cauce para los casos que no son urgentes: cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, o sean necesarias reparaciones de las previstas en el apartado 1, el arrendatario puede requerir al arrendador la reparación por escrito, adjuntando un presupuesto razonable; el arrendador dispone de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutarla directamente, y si transcurre ese plazo sin respuesta o media negativa injustificada, el arrendatario puede ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, siempre que el coste sea razonable, adecuado a los daños y acreditado documentalmente.

Aplicación práctica

Cuando una obra de conservación se prolonga más de veinte días privando al inquilino de parte de la vivienda, conviene documentar la superficie afectada y el tiempo exacto para calcular la reducción proporcional de renta, que opera por ministerio de la ley aunque el arrendador no la ofrezca espontáneamente. Si la vivienda queda inhabitable por las obras, el remedio no es este artículo sino el artículo 26 LAU, que da al arrendatario la opción de suspender el contrato o desistir de él sin indemnización. Las reparaciones urgentes que el arrendatario asuma para evitar un daño inminente son reclamables de inmediato al arrendador, sin esperar a que termine el contrato.

Contexto legal en España

Las obras de conservación se regulan en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, dentro del Capítulo IV del Título II, y se extienden a los arrendamientos para uso distinto de vivienda por el artículo 30. A fecha de 20 de octubre de 2026 el artículo 21 tiene un apartado 5, añadido por el artículo 3.13 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 había añadido ese mismo apartado, el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 (BOE núm. 245) y el Real Decreto-ley 29/2026 lo reintrodujo: el apartado 5 es derecho vigente.

Normas clave a tener en cuenta

Qué no es / diferencias clave

Obras de mejora: La conservación es un deber del arrendador sin derecho a subir la renta (art. 21); la mejora es una facultad del arrendador que sí puede dar derecho a elevar la renta si se ejecuta transcurridos cinco/siete años del contrato (art. 19 y 22 LAU).
Habitabilidad de la vivienda (suspensión del contrato): Si las obras —de conservación o acordadas por una autoridad— hacen la vivienda inhabitable, el remedio no es la reducción proporcional de renta del art. 21.2, sino la opción de suspender el contrato o desistir de él sin indemnización, del art. 26 LAU.
Obras del arrendatario: Las obras de conservación las ejecuta y paga el arrendador; las obras del artículo 23 LAU son las que el propio arrendatario quiere hacer en la vivienda, que requieren su consentimiento escrito si modifican la configuración del inmueble.

Términos relacionados

Dato de autoridad

El artículo 21.1 LAU dispone: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario».

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Preguntas frecuentes sobre obras de conservación

¿Quién debe pagar las reparaciones de una vivienda alquilada?

El arrendador está obligado a realizar, sin poder subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al propio arrendatario (art. 21.1 LAU).

¿Baja la renta si hay obras largas en la vivienda alquilada?

Sí: si la obra de conservación dura más de veinte días y priva al arrendatario de parte de la vivienda, la renta debe reducirse en proporción a esa privación (art. 21.2 LAU).

¿Puede el inquilino arreglar una avería urgente por su cuenta?

Sí, y por dos vías distintas. Si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede ejecutarla previa comunicación al arrendador y exigirle de inmediato su importe (art. 21.3 LAU). Si no es urgente pero afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, desde el 8 de octubre de 2026 puede requerir al arrendador la reparación por escrito con un presupuesto razonable; si en quince días naturales no responde o se niega sin justificación, puede ejecutar las obras y descontar su importe de las rentas futuras, acreditándolo documentalmente (art. 21.5 LAU).

¿Quién paga las pequeñas reparaciones del desgaste diario?

Corren de cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21.4 LAU).

Autoría y revisión editorial

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Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.

Obras de conservación: significado