Qué significa Arrendamiento de temporada

El alquiler de verano o de temporada según la LAU: por qué no es arrendamiento de vivienda y qué protección pierde el inquilino

Resumen rápido: El arrendamiento de temporada es el arrendamiento urbano pactado para un uso limitado en el tiempo —de verano o de cualquier otra época— y no para la residencia estable del arrendatario. Hasta el 7 de octubre de 2026, el artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos lo incluía expresamente entre los arrendamientos «para uso distinto del de vivienda».

Definición flash: Alquiler por temporada que la LAU encuadraba en el uso distinto de vivienda: desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 3.2 ya no lo menciona.

Etiqueta lingüística

«Temporada» remite a un período delimitado de antemano —una estación, unas vacaciones, un curso académico, un desplazamiento laboral—, frente a «vivienda», que en la LAU no describe el tipo de inmueble sino la función de residencia permanente que cumple para el arrendatario. La ley no define la temporada por su duración exacta, sino por la finalidad: falta la nota de permanencia que exige el artículo 2.1 para calificar un arrendamiento como de vivienda.

Definición técnica

El artículo 3.1 LAU sigue definiendo por exclusión el arrendamiento para uso distinto de vivienda: el que, recayendo sobre una edificación, tiene un destino primordial distinto del previsto en el artículo 2. Lo que ha cambiado es el apartado 2. Hasta el 7 de octubre de 2026 enumeraba «en especial» los arrendamientos celebrados por temporada y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. En la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 desaparecen la mención a la temporada y la actividad recreativa, y se añade una exclusión expresa: tendrán esa consideración los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, «quedando en todo caso excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas».

La consecuencia es que un contrato antes rotulado de temporada hay que calificarlo mirando su objeto. Si cubre la necesidad de vivienda del arrendatario «cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable», es arrendamiento de vivienda temporal del artículo 2.3, dentro de la ley, con el plazo del artículo 9 bis: superior a treinta y un días y, como regla general, no mayor de doce meses. Si es una cesión turística que cumple todos los requisitos del artículo 5.e) y no supera los treinta y un días, queda fuera de la LAU. Si tiene por objeto el alojamiento u hospedaje, no puede ser un arrendamiento para uso distinto de vivienda. Y si no encaja en ninguno de esos supuestos —más de treinta y un días, sin hospedaje y sin desplazamiento temporal acreditable—, la reforma no da una calificación expresa: es una cuestión abierta que el texto no resuelve. Lo que sí sigue vigente es el régimen del artículo 4: los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el título III y supletoriamente por el Código Civil (artículo 4.3), siempre con los títulos I y IV aplicándose de forma imperativa (artículo 4.1).

Aplicación práctica

Calificar bien un contrato exige que el pacto y los hechos coincidan: una duración vinculada a una causa temporal real y acreditable —una obra, un curso, un tratamiento médico, un traslado— y que el arrendatario no fije allí su residencia habitual. Desde el 8 de octubre de 2026 esa exigencia no depende solo de que un tribunal recalifique el contrato: la propia ley lo recalifica. El artículo 9 bis.2 establece que si la duración del arrendamiento de vivienda temporal excede de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, o «se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y el régimen de prórrogas previstas en los artículos 9 y 10». La recalificación alcanza al primer contrato, no solo al último, de modo que encadenar temporadas con el mismo inquilino sobre la misma vivienda convierte la relación en un arrendamiento de vivienda habitual con su plazo mínimo y sus prórrogas. Y conviene no confundirlo con el alquiler turístico: la exclusión del artículo 5.e) exige cumplir todos sus requisitos y no superar los treinta y un días.

Contexto legal en España

El arrendamiento de temporada se situaba en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, dentro de su título I. A fecha de 20 de octubre de 2026 el artículo 3.2 rige en la redacción dada por el artículo 3.2 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre de 2026, que ya no menciona los arrendamientos celebrados por temporada y excluye «en todo caso» los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas. La misma reforma crea el arrendamiento de vivienda temporal (artículo 2.3) y fija su plazo y su régimen antifraude (artículo 9 bis). El título III (artículos 29 a 35) sigue siendo el régimen de los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Normas clave a tener en cuenta

Qué no es / diferencias clave

Arrendamiento de vivienda: El arrendamiento de vivienda habitual exige que el destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario (artículo 2.1) y trae plazo mínimo y prórrogas. El contrato pactado por temporada ya no queda automáticamente fuera de ese régimen: desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 3.2 no lo menciona, y si cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada es arrendamiento de vivienda temporal (artículo 2.3), con el régimen del artículo 9 bis y su recalificación automática del apartado 2.
Alquiler turístico (vivienda de uso turístico): Si la cesión está sometida a normativa sectorial turística y cumple los demás requisitos del artículo 5.e), queda excluida de la LAU, pero solo por un plazo que no supere los treinta y un días. El contrato por temporada, en cambio, está dentro de la ley; lo que ya no cabe, desde el 8 de octubre de 2026, es darlo por sujeto al título III por el solo hecho de ser de temporada.
Tácita reconducción: Terminado el arrendamiento de temporada sin nuevo pacto, si el arrendatario continúa disfrutando la finca con aquiescencia del arrendador, puede surgir tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil; no es un efecto automático del carácter «de temporada» del contrato, sino de la conducta posterior de las partes.

Términos relacionados

Dato de autoridad

El artículo 3.2 LAU, en su redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, dispone: «Tendrán esta consideración los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren, quedando en todo caso excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas». La redacción anterior incluía «en especial» los «celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra», mención que ha desaparecido.

Encuentra un abogado

Preguntas frecuentes sobre arrendamiento de temporada

¿Qué diferencia al arrendamiento de temporada del de vivienda?

Que no se pacta para la residencia estable del arrendatario, sino para un periodo delimitado por una causa temporal. Lo que ha cambiado el 8 de octubre de 2026 es la consecuencia: el artículo 3.2 LAU ya no incluye los arrendamientos por temporada entre los de uso distinto de vivienda, de modo que el contrato no queda fuera del título II por llamarse de temporada. Si cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable, es arrendamiento de vivienda temporal (artículo 2.3), con el plazo del artículo 9 bis.

¿Puede el propietario echar al inquilino de temporada cuando quiera?

No sin más: rige lo pactado en el contrato (duración, causas de resolución) y, en su defecto, el Título III de la LAU y el Código Civil. El plazo pactado vincula a ambas partes mientras dure.

¿Un alquiler de temporada puede acabar convirtiéndose en arrendamiento de vivienda?

Sí, y desde el 8 de octubre de 2026 puede ocurrir por imperativo legal y no solo por decisión judicial. El artículo 9 bis.2 LAU convierte el arrendamiento de vivienda temporal en arrendamiento de vivienda habitual cuando su duración excede de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, o cuando se renuevan o suceden más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda. La recalificación alcanza al primer contrato y arrastra todos los preceptos de la vivienda habitual, incluidos el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10.

¿El alquiler vacacional gestionado por una plataforma turística es arrendamiento de temporada?

No necesariamente: si está sometido a la normativa sectorial turística autonómica, el artículo 5.e) LAU lo excluye directamente del ámbito de la ley, que es distinto de estar sujeto al Título III como arrendamiento de temporada ordinario.

Autoría y revisión editorial

Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).

Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.

Arrendamiento de temporada: significado