Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El alquiler de verano o de temporada según la LAU: por qué no es arrendamiento de vivienda y qué protección pierde el inquilino
Resumen rápido: El arrendamiento de temporada es el arrendamiento urbano cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, sino un uso temporal —de verano o de cualquier otra época del año—. El artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, lo incluye expresamente entre los arrendamientos «para uso distinto del de vivienda», cualquiera que sea la persona que lo celebre.
Definición flash: El arrendamiento de temporada busca un uso temporal, no vivienda permanente; la LAU lo trata como uso distinto de vivienda, sin plazos mínimos.
Etiqueta lingüística
«Temporada» remite a un período delimitado de antemano —una estación, unas vacaciones, un curso académico, un desplazamiento laboral—, frente a «vivienda», que en la LAU no describe el tipo de inmueble sino la función de residencia permanente que cumple para el arrendatario. La ley no define la temporada por su duración exacta, sino por la finalidad: falta la nota de permanencia que exige el artículo 2.1 para calificar un arrendamiento como de vivienda.
Definición técnica
El artículo 3.1 LAU define por exclusión el arrendamiento para uso distinto de vivienda: el que, recayendo sobre una edificación, tiene un destino primordial distinto de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del artículo 2.1. El apartado 2 del mismo artículo enumera, «en especial», dos subgrupos: los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada —de verano o cualquier otra— y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. Calificado así, el contrato queda sometido al Título III de la LAU (arts. 29 a 35) y, sobre todo, se rige por la voluntad de las partes; solo en defecto de pacto entran el Título III y, después, el Código Civil (art. 4.3 LAU). Eso significa que NO se aplican las reglas del Título II: ni la prórroga obligatoria de 5/7 años (art. 9), ni la prórroga tácita del art. 10, ni la limitación de renta de zonas tensionadas del art. 17.6-7 pensada para vivienda habitual.
Aplicación práctica
Calificar bien un contrato como «de temporada» exige que el pacto y los hechos coincidan: fijar una duración vinculada a una causa temporal real (obra, curso, tratamiento médico, vacaciones) y que el arrendatario no traslade allí su residencia habitual. Si la práctica contradice el rótulo —el inquilino se empadrona, permanece más allá de la temporada alegada sin causa, o el contrato encubre en realidad una necesidad de vivienda estable—, los tribunales pueden requalificar el contrato como arrendamiento de vivienda con todas sus protecciones, incluida la prórroga obligatoria. Distinto es el arrendamiento turístico stricto sensu: el artículo 5.e) LAU excluye del ámbito de la ley la cesión temporal de vivienda amueblada comercializada en canales de oferta turística cuando esté sometida a normativa sectorial turística autonómica; ese caso ni siquiera entra en la LAU, mientras que el arrendamiento de temporada del art. 3.2 sí lo hace, por el Título III.
Contexto legal en España
El arrendamiento de temporada se regula en el artículo 3, dentro del Título I de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y en su ejecución contractual se somete al Título III (arts. 29 a 35) de la misma ley.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 3 (arrendamiento para uso distinto del de vivienda; temporada)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 2 (arrendamiento de vivienda, para contraste)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e) (cesión turística excluida de la ley)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 4
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 9 (plazo mínimo: cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 10 (prórroga del contrato)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 17.6 (determinación de la renta; apartado 6, zona de mercado residencial tensionado)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 29 (enajenación de la finca arrendada; primer artículo del Título III)
Qué no es / diferencias clave
- Arrendamiento de vivienda
- El de vivienda exige que la finca satisfaga la necesidad permanente de residencia del arrendatario (art. 2.1) y por eso trae prórroga obligatoria de 5/7 años; el de temporada excluye esa permanencia por definición y se rige por lo pactado (Título III).
- Alquiler turístico (vivienda de uso turístico)
- Si la cesión está sometida a normativa sectorial turística autonómica, el artículo 5.e) LAU la excluye directamente del ámbito de la ley; el arrendamiento de temporada del art. 3.2, en cambio, sí es un arrendamiento LAU, sujeto al Título III.
- Tácita reconducción
- Terminado el arrendamiento de temporada sin nuevo pacto, si el arrendatario continúa disfrutando la finca con aquiescencia del arrendador, puede surgir tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil; no es un efecto automático del carácter «de temporada» del contrato, sino de la conducta posterior de las partes.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 3.2 LAU dispone: «En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren».
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Preguntas frecuentes sobre arrendamiento de temporada
¿Qué diferencia al arrendamiento de temporada del de vivienda?
Que no busca satisfacer la necesidad permanente de residencia del arrendatario: se pacta para un período delimitado por una causa temporal (verano, una obra, un curso). Al no ser «de vivienda», no tiene la prórroga obligatoria de 5/7 años del artículo 9 LAU.
¿Puede el propietario echar al inquilino de temporada cuando quiera?
No sin más: rige lo pactado en el contrato (duración, causas de resolución) y, en su defecto, el Título III de la LAU y el Código Civil. El plazo pactado vincula a ambas partes mientras dure.
¿Un alquiler de temporada puede acabar convirtiéndose en arrendamiento de vivienda?
Si los hechos desmienten la temporalidad —el arrendatario fija allí su residencia habitual sin causa temporal real que lo justifique—, un tribunal puede requalificar el contrato como arrendamiento de vivienda, con la protección del Título II.
¿El alquiler vacacional gestionado por una plataforma turística es arrendamiento de temporada?
No necesariamente: si está sometido a la normativa sectorial turística autonómica, el artículo 5.e) LAU lo excluye directamente del ámbito de la ley, que es distinto de estar sujeto al Título III como arrendamiento de temporada ordinario.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.