Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Cómo funciona, qué mayorías hacen falta y cómo impugnar un acuerdo
Resumen rápido: La comunidad de propietarios es la organización que agrupa a los titulares de los pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para la administración de los elementos comunes y el cumplimiento de las obligaciones que de ellos derivan.
Elementos comunes y privativos
Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o local y copropietario de los elementos comunes: estructura, cubierta, fachada, portal, escalera, ascensor, instalaciones generales.
Su participación en cargas y beneficios se determina por la cuota de participación fijada en el título constitutivo, que no siempre coincide con la superficie y que es la que decide cuánto se paga y cuánto se vota.
Los órganos
La comunidad funciona a través de una estructura sencilla pero con reglas propias.
- Junta de propietarios: el órgano soberano, que se reúne al menos una vez al año
- Presidente: representa a la comunidad y su nombramiento es obligatorio, por elección, turno o sorteo
- Administrador y secretario: pueden recaer en el presidente o en un profesional externo
- Vicepresidente, si la comunidad lo acuerda
Las mayorías, que es donde se discute
No todos los acuerdos exigen lo mismo, y confundirlo es el origen de la mayoría de las impugnaciones.
Todas las mayorías del artículo 17 son dobles: cuentan propietarios y cuotas de participación. Estas son las vigentes:
- Un tercio — instalación de telecomunicaciones y de sistemas de energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia (17.1). Y el coste no se puede repercutir a quien no votó expresamente a favor, aunque si luego quiere usarlas deberá abonar lo que le habría correspondido, actualizado. - Mayoría — obras de accesibilidad y, en todo caso, la instalación de ascensor (17.2), incluso cuando implique modificar el título constitutivo o los estatutos. Y aquí hay un dato que cambia muchas juntas: aprobada válidamente, la comunidad queda obligada a pagarla aunque su importe anual exceda de doce mensualidades de gastos comunes. - Tres quintos — portería, conserjería y vigilancia, arrendamiento de elementos comunes sin uso asignado (17.3), innovaciones y mejoras no exigibles (17.4) y el alquiler turístico de viviendas: aprobarlo, limitarlo, condicionarlo o prohibirlo (17.12), así como establecer cuotas especiales para esa actividad. - Unanimidad — aprobar o modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos (17.6). - Mayoría — los demás acuerdos (17.7). En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Y dos reglas que deciden asuntos y casi nadie conoce. La primera: instalar un punto de recarga para vehículo eléctrico en tu propia plaza de garaje no necesita acuerdo de la junta, solo comunicación previa a la comunidad, corriendo tú con el coste y el consumo (17.5). La segunda: el silencio del propietario ausente cuenta como voto a favor (17.8) si, informado del acuerdo conforme al artículo 9, no manifiesta su discrepancia; así que no asistir no es oponerse.
Como esas mayorías han cambiado varias veces, conviene comprobar la exigida para el acuerdo concreto antes de convocar la junta, no después de aprobarlo.
Impugnar un acuerdo
Puede impugnarse el acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, el gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y el que suponga un perjuicio grave para un propietario sin obligación de soportarlo.
Dos requisitos condicionan la impugnación, y el primero depende del motivo, que es lo que casi nunca se explica. El artículo 18.3 da tres meses desde que se adopta el acuerdo como regla general, pero un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos; y para los propietarios ausentes el plazo no corre desde la junta, sino desde que se les comunica el acuerdo. Los dos son plazos de caducidad: no se interrumpen.
El segundo requisito es estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente lo debido, y es el que deja fuera a muchos impugnantes.
Conviene saber además que impugnar no paraliza el acuerdo: el artículo 18.4 dispone que la impugnación no suspende su ejecución salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar, oída la comunidad.
Y hay algo que no es un consejo, sino la llave de la puerta: si asistes a la junta y quieres poder impugnar, tienes que SALVAR TU VOTO y que conste en el acta. El artículo 18.2 limita la legitimación a tres clases de propietario: el que salvó su voto, el ausente por cualquier causa y el que fue privado indebidamente de su derecho de voto. Quien asiste y vota a favor, o se abstiene sin salvar el voto, no está legitimado para impugnar, aunque después cambie de opinión y tenga razón en el fondo.
Morosos
El propietario que no está al corriente puede ver privado su derecho de voto, aunque se le compute a efectos de quórum, y la comunidad dispone de un procedimiento ágil para reclamar la deuda.
Además, quien compra una vivienda responde de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares dentro del límite legal, razón por la que antes de comprar hay que exigir siempre el certificado de estar al corriente.
Qué no es: diferencias clave
- Comunidad de bienes
- Es la copropiedad ordinaria sobre una cosa común, sin la organización ni los órganos propios de la propiedad horizontal.
- Cooperativa de viviendas
- Es una fórmula para promover y construir viviendas. Una vez entregadas y constituido el régimen, la gestión ordinaria corresponde a la comunidad de propietarios.
- Derrama
- Es una aportación extraordinaria para un gasto concreto, no un órgano ni un régimen: la acuerda la junta con la mayoría que corresponda.
Dato de autoridad
El artículo trece de la LPH define los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios: «la Junta de propietarios», «el presidente y, en su caso, los vicepresidentes», «el secretario» y «el administrador» -- la estructura que gestiona los elementos comunes y hace cumplir las obligaciones de cada titular.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 2 (Ámbito de aplicación)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 4 (Prohibición de la acción de división)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 6 (Normas de régimen interior)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 22 (Responsabilidad de la comunidad y de los propietarios frente a terceros)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 23 (Extinción del régimen de propiedad horizontal)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 24 (Complejos inmobiliarios privados)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo trece (el presidente y, en su caso, los vicepresidentes)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo diecisiete (mayorías de la Junta: accesibilidad, ascensor, renovables, punto de recarga y alquiler turístico)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo dieciocho (impugnación de acuerdos: legitimación, plazos de caducidad y no suspensión)
Preguntas frecuentes sobre comunidad de propietarios
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
No por estar en desacuerdo. Si el acuerdo se adoptó válidamente, obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra o no asistieron. Lo que cabe es impugnarlo dentro de plazo si es contrario a la ley o a los estatutos, o gravemente lesivo, pero mientras tanto la obligación de pago subsiste.
¿Qué mayoría hace falta para poner un ascensor?
Las obras de accesibilidad tienen un régimen más favorable que el general, precisamente para facilitar su aprobación, y en determinados supuestos son incluso obligatorias a solicitud de personas con discapacidad o mayores. Como el régimen se ha modificado varias veces, conviene comprobar la mayoría vigente antes de convocar la junta.
¿Puedo impugnar un acuerdo si debo cuotas?
Con carácter general no, salvo que consignes previamente lo debido o impugnes precisamente el acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas. Es el motivo por el que muchas impugnaciones se inadmiten sin entrar en el fondo: hay que estar al corriente.
¿Debo las cuotas impagadas del anterior propietario?
La vivienda responde de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares dentro del límite temporal que fija la ley, de modo que el comprador puede verse obligado a pagarlas. Por eso es imprescindible exigir el certificado de estar al corriente antes de firmar la escritura.
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