Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
Vigente a fecha 2026-08-20
Última reforma: 6 de marzo de 2019
Aplicable en España — Ley de Arrendamientos Urbanos LAU (BOE-A-1994-26003).
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.
Este artículo ha tenido 3 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 6 de marzo de 2019. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 6 de marzo de 2019Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 6 de junio de 2013Ley 4/2013, de 4 de junio (se abre en una pestaña nueva)
- 1 de enero de 1995Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1994-26003); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 13 protege al arrendatario cuando el derecho del arrendador se resuelve durante los primeros cinco o siete años -por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o judicial, u opción de compra-: el arrendatario puede continuar hasta completar ese plazo mínimo. Si el contrato se inscribió en el Registro antes de los derechos que causan la resolución, continúa por toda la duración pactada, aunque exceda de cinco o siete años.
Cómo se aplica en la práctica
La inscripción registral del arrendamiento es la herramienta clave para blindar al arrendatario frente a resoluciones del derecho del arrendador más allá del mínimo legal: sin ella, el arrendatario solo tiene garantizados los cinco o siete años, aunque hubiera pactado más.
Errores frecuentes
No inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad cuando se ha pactado una duración larga, perdiendo así la protección frente a una ejecución hipotecaria posterior más allá del plazo mínimo legal.
¿Qué pasa con el alquiler si el propietario pierde la vivienda en una ejecución hipotecaria?
El arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta completar cinco años (siete si el arrendador era persona jurídica), salvo que el contrato estuviera inscrito en el Registro antes de la hipoteca ejecutada, en cuyo caso continúa por toda la duración pactada (art. 13.1 LAU).
¿Protege la inscripción registral al arrendatario frente a estas situaciones?
Sí, es la vía para que el arrendamiento sobreviva por la duración pactada, incluso si supera los cinco o siete años, cuando se inscribió antes del derecho que causa la resolución del arrendador.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.