Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
Vigente a fecha 2026-08-20
Última reforma: 6 de marzo de 2019
Aplicable en España — Ley de Arrendamientos Urbanos LAU (BOE-A-1994-26003).
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
Este artículo ha tenido 3 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 6 de marzo de 2019. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 6 de marzo de 2019Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 6 de junio de 2013Ley 4/2013, de 4 de junio (se abre en una pestaña nueva)
- 1 de enero de 1995Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1994-26003); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 14 obliga al comprador de una vivienda arrendada a subrogarse en la posición del arrendador durante los primeros cinco o siete años del contrato, incluso si reúne los requisitos de protección del tercero hipotecario del art. 34 LH. Si la duración pactada es mayor y el comprador sí es tercero protegido, solo debe soportar el arrendamiento hasta esos cinco o siete años, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario por el resto.
Cómo se aplica en la práctica
Este artículo es la garantía de estabilidad del arrendatario frente a la venta de la vivienda: durante el período mínimo legal, ni siquiera un comprador de buena fe protegido por la fe pública registral puede desalojarlo, salvo que las partes hubieran pactado expresamente que la venta extingue el arrendamiento.
Errores frecuentes
Asumir que comprar una vivienda libre de cargas aparentes en el Registro permite desalojar de inmediato a un arrendatario existente: durante los primeros cinco o siete años, la subrogación del comprador en la posición de arrendador opera igualmente, salvo pacto expreso de extinción por venta.
¿Qué pasa con el inquilino si se vende la vivienda que tiene alquilada?
El comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica), conforme al art. 14 LAU, aunque el comprador reúna los requisitos de protección registral.
¿Puede pactarse que la venta extinga el arrendamiento?
Sí, si las partes lo estipulan expresamente; en ese caso el adquirente solo debe soportar el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años mínimos.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.