Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
Vigente a fecha 2026-08-20
Última reforma: 6 de junio de 2013
Aplicable en España — Ley de Arrendamientos Urbanos LAU (BOE-A-1994-26003).Citado en 1 página del portal
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Este artículo ha tenido 2 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 6 de junio de 2013. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 6 de junio de 2013Ley 4/2013, de 4 de junio (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 1 de enero de 1995Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1994-26003); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 27 remite, para el incumplimiento general de obligaciones, al art. 1124 del Código Civil, y añade causas específicas de resolución: para el arrendador, falta de pago de renta o fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas, o pérdida del destino a vivienda habitual; para el arrendatario, falta de reparaciones del art. 21 o perturbación de hecho o de derecho por el arrendador. Regula también la resolución de pleno derecho por impago cuando el contrato está inscrito en el Registro, mediante requerimiento notarial o judicial.
Cómo se aplica en la práctica
Las causas específicas del apartado 2 son las que con más frecuencia sustentan una demanda de desahucio por falta de pago o por actividades molestas, mientras que la vía general del art. 1124 CC queda para incumplimientos no listados expresamente.
Errores frecuentes
Instar la resolución del contrato por falta de pago sin haber requerido antes al arrendatario cuando el contrato está inscrito y prevé la resolución de pleno derecho: sin ese requerimiento notarial o judicial previo, no opera la cancelación registral automática del art. 27.4, aunque sí puede acudirse a la vía judicial ordinaria.
¿Puede el arrendador resolver el contrato si el inquilino no paga la renta?
Sí, la falta de pago de la renta es causa expresa de resolución de pleno derecho para el arrendador, conforme al art. 27.2.a) LAU.
¿Puede el inquilino resolver el contrato si el propietario no hace las reparaciones necesarias?
Sí, la falta de realización por el arrendador de las reparaciones del art. 21 es causa expresa de resolución para el arrendatario, según el art. 27.3.a) LAU.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.