Artículo 33.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
Qué regula
El art. 33 LH establece que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
Cómo se aplica en la práctica
Es el límite del efecto sanador del Registro: inscribir una compraventa nula (por ejemplo, otorgada por quien carecía de capacidad, o con causa ilícita) no la convierte en válida entre las partes ni frente a terceros que no reúnan los requisitos del art. 34 LH. La inscripción publica el acto, pero no cura sus vicios de origen.
Errores frecuentes
Confundir el efecto del art. 33 LH con el del art. 34 LH: este último sí protege al tercero de buena fe frente a causas de nulidad o resolución del título del transmitente que no consten en el Registro, pero eso no significa que la inscripción "convalide" el acto nulo entre las partes originales ni frente a quien no reúna esos requisitos de tercero hipotecario.
¿Si una escritura de compraventa es nula, deja de serlo por estar inscrita?
No, el art. 33 LH es claro: la inscripción no convalida actos nulos. Lo que sí puede ocurrir es que un tercero de buena fe que adquirió después, protegido por el art. 34 LH, mantenga su adquisición aunque se declare esa nulidad.
¿Qué relación hay entre el art. 33 LH y el art. 34 LH?
Son complementarios: el art. 33 LH dice que la nulidad no se sana por la inscripción; el art. 34 LH protege, pese a esa nulidad, al tercero de buena fe que adquirió confiando en un Registro que no reflejaba la causa de nulidad.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.