Artículo 32.
Vigente a fecha 2026-08-20
Aplicable en España — Ley Hipotecaria LH (BOE-A-1946-2453).Citado en 2 páginas del portal
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Qué regula
El art. 32 LH establece que los títulos de dominio u otros derechos reales sobre inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados no perjudican a tercero. Es el reverso, en clave de inoponibilidad, del principio de fe pública registral del art. 34 LH.
Cómo se aplica en la práctica
Explica por qué quien compra confiando en el Registro no tiene por qué verse afectado por derechos reales que existían en la realidad extrarregistral pero que su titular nunca inscribió: frente a ese tercero, el derecho no inscrito simplemente no despliega efectos, aunque sea perfectamente válido entre las partes que lo constituyeron.
Errores frecuentes
Extender la protección del art. 32 LH a cualquier adquirente, sin comprobar si reúne los requisitos de tercero hipotecario del art. 34 LH (buena fe, título oneroso, inscripción de su propio derecho): el art. 32 LH protege frente a lo no inscrito, pero no dispensa de los requisitos adicionales que exige el art. 34 LH para gozar de la fe pública registral plena.
¿Qué pasa si compro una finca y existe una servidumbre no inscrita que no conocía?
Conforme al art. 32 LH, esa servidumbre no inscrita no le perjudica si usted es un tercero que confió en el Registro, sin perjuicio de que el titular de la servidumbre conserve acciones frente a quien se la vendió sin advertirle.
¿Es lo mismo el art. 32 LH que el art. 34 LH?
No: el art. 32 LH regula la inoponibilidad de lo no inscrito frente a tercero, mientras que el art. 34 LH regula la protección positiva y reforzada del tercero de buena fe que adquiere de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir, aunque después se anule el derecho del transmitente.
Términos del diccionario que lo citan
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.