Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Cómo puede el inquilino paralizar un desahucio por impago pagando lo debido dentro del plazo del requerimiento, y cuándo la ley se lo impide
Resumen rápido: La enervación del desahucio es la facultad del arrendatario de paralizar un proceso de desahucio por falta de pago de la renta, pagando o poniendo a disposición del arrendador, dentro del plazo de diez días del requerimiento del artículo 438.5, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en ese momento, según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Definición flash: Derecho del inquilino a parar el desahucio por impago pagando en el plazo del requerimiento; no cabe si ya enervó o hubo aviso previo (art. 22.4 LEC).
Etiqueta lingüística
«Enervar» significa aquí neutralizar la acción de desahucio pagando lo debido, sin que ello suponga reconocer que hubo incumplimiento culpable ni renunciar a defender otras cuestiones: es una vía de pago que corta el proceso, no una negociación sobre el fondo del litigio.
Definición técnica
El artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), permite que los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas terminen por decreto del letrado de la Administración de Justicia si, requerido el arrendatario conforme al artículo 438.5 LEC, paga al actor o pone a su disposición judicial o notarialmente, dentro del plazo del requerimiento, el importe reclamado en la demanda y el de lo que adeude en ese momento. Esa posibilidad tiene dos límites expresos: no opera si el arrendatario ya enervó el desahucio en una ocasión anterior —salvo que el cobro no se hubiera producido por causa imputable al arrendador—, ni si el arrendador requirió de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda sin que este pagara antes de presentarla. Declarada enervada la acción, el artículo 22.5 LEC condena en costas al arrendatario, salvo que el impago se debiera a causa imputable al arrendador. Además, el artículo 22.6 LEC, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, prevé una enervación extraordinaria: si se acredita que el arrendatario está en situación de vulnerabilidad económica y la Administración competente no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, esta queda obligada a enervar pagando o consignando lo debido y las costas, para lo que dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses durante el que se suspende el procedimiento; si en ese plazo ni ofrece alternativa ni paga, queda subrogada en la posición deudora del arrendatario y no hay lanzamiento. Esta enervación no computa como anterior a efectos del apartado 4, cabe aunque el arrendador hubiera requerido fehacientemente el pago y no se aplica al supuesto del artículo 2.1 de ese real decreto-ley.
Aplicación práctica
El plazo clave es el que fija el requerimiento del art. 438.5 LEC dentro del propio proceso: pagar o consignar dentro de ese plazo, que es de diez días, es lo que enerva la acción; pagar después, aunque sea antes de la vista, ya no la enerva. Conviene comprobar de entrada dos cosas antes de confiar en la enervación: si el arrendatario ya la usó una vez antes en ese mismo arrendamiento (agota el derecho, salvo impago imputable al arrendador), y si el arrendador ya requirió fehacientemente el pago con treinta días de antelación a la demanda sin que se pagara —ese aviso previo, si se ignoró, cierra también la puerta a la enervación—.
Contexto legal en España
La enervación del desahucio se regula hoy en el artículo 22.4 y 22.5 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, y la enervación extraordinaria por la Administración en caso de vulnerabilidad económica, en su artículo 22.6, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre; su origen histórico está en la disposición adicional quinta de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que dio nueva redacción al artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, hoy derogada y sustituida por la LEC de 2000.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículo 22.4 y 22.5 (enervación del desahucio)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, disposición adicional quinta (origen histórico de la enervación en la LEC de 1881)
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículo 438.5 (admisión de la demanda; apartado 5, desahucio por falta de pago y requerimiento previo)
Qué no es / diferencias clave
- Desahucio
- El desahucio es el procedimiento judicial completo para recuperar la vivienda; la enervación es un incidente DENTRO de ese procedimiento, exclusivo del desahucio por falta de pago, que lo paraliza si el arrendatario paga a tiempo.
- Resolución del contrato de arrendamiento
- La resolución del art. 27.2.a) LAU es la causa sustantiva que legitima terminar el contrato por impago; la enervación del art. 22.4 LEC opera ya en sede procesal, y su ejercicio no borra que hubiera existido la causa de resolución, solo detiene el desahucio derivado de ella.
- Resolución de pleno derecho registral (art. 27.4 LAU)
- Es un mecanismo distinto, extrajudicial en su origen (requerimiento notarial o judicial fuera de un proceso de desahucio) reservado a arrendamientos inscritos con cláusula resolutoria expresa; la enervación del art. 22.4 LEC opera dentro de un proceso de desahucio ya iniciado en el Juzgado.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 22.4 LEC dispone: «Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél […], paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente […] el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio».
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Preguntas frecuentes sobre enervación del desahucio
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando lo que debe?
Sí, si paga o pone a disposición del arrendador, dentro del plazo de diez días del requerimiento, el importe reclamado en la demanda y lo que adeude en ese momento; el proceso termina por decreto sin necesidad de sentencia (art. 22.4 LEC).
¿Se puede enervar el desahucio más de una vez?
No, en general: la enervación no opera si el arrendatario ya la utilizó en una ocasión anterior en ese arrendamiento, salvo que el cobro entonces no se hubiera producido por causa imputable al arrendador (art. 22.4 LEC).
¿Impide algo al arrendatario enervar si el propietario ya le avisó antes de demandar?
Sí: si el arrendador requirió fehacientemente el pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y el arrendatario no pagó antes de que se presentara, no cabe enervación (art. 22.4 LEC).
¿Tiene la enervación algo que ver con la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Sí en su origen: fue la disposición adicional quinta de la LAU de 1994 la que dio nueva redacción a esta figura en la entonces vigente Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881; hoy se regula en el artículo 22.4 de la LEC de 2000, que sustituyó a aquella.
Autoría y revisión editorial
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