Qué significa Resolución del contrato de arrendamiento

Las causas específicas que la LAU reconoce a arrendador y arrendatario para romper el alquiler por incumplimiento, y el mecanismo registral de resolución de pleno derecho

Resumen rápido: La resolución del contrato de arrendamiento es la extinción del alquiler por incumplimiento de alguna de las partes, que el artículo 27 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, articula mediante la remisión general al artículo 1.124 del Código Civil y, además, mediante una lista de causas específicas tasadas que permiten al arrendador o al arrendatario resolver de pleno derecho.

Definición flash: Causas específicas de la LAU para romper el alquiler por incumplimiento: impago de renta o fianza, cesión no consentida, actividades molestas, entre otras.

Etiqueta lingüística

«De pleno derecho» significa que, dadas las causas tasadas de la ley, la resolución opera sin necesidad de que un tribunal la constituya —a diferencia de la resolución general del art. 1.124 CC, que normalmente exige acción judicial—: es la técnica que la LAU usa para dar mayor certeza y rapidez a determinados incumplimientos graves y objetivos, como el impago de la renta.

Definición técnica

El artículo 27.1 LAU parte de la regla general: el incumplimiento de las obligaciones del contrato por cualquiera de las partes da derecho a exigir su cumplimiento o a promover la resolución conforme al artículo 1.124 del Código Civil. El artículo 27.2 añade, solo a favor del arrendador, causas específicas de resolución de pleno derecho: falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas; falta de pago de la fianza o su actualización; subarriendo o cesión inconsentidos; daños dolosos u obras no consentidas cuando el consentimiento fuera necesario; actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; y que la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien la viniera ocupando conforme al artículo 7. El artículo 27.3 reconoce al arrendatario dos causas propias: la falta de reparaciones del artículo 21 y la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en el uso de la vivienda. El artículo 27.4 añade un mecanismo registral: en arrendamientos inscritos con pacto expreso de resolución por impago, el requerimiento judicial o notarial al domicilio designado en la inscripción, no contestado en diez días hábiles o contestado aceptando la resolución, permite cancelar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Para los arrendamientos del Título III, el artículo 35 remite a las causas a), b), d) y e) del art. 27.2 y añade la cesión o subarriendo que incumpla el artículo 32.

Aplicación práctica

Al invocar una causa del art. 27.2, conviene identificar con precisión cuál de las seis se alega, porque cada una tiene sus propios matices probatorios: el impago de renta o fianza es objetivo y de acreditación documental sencilla; las actividades molestas o la desviación del destino de vivienda exigen prueba de hechos. El mecanismo registral del art. 27.4 solo está disponible si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y llevaba pactada expresamente esa cláusula resolutoria desde el principio; fuera de ese supuesto, la vía ordinaria para ejecutar la resolución por impago de renta es el juicio de desahucio.

Contexto legal en España

La resolución del contrato de arrendamiento se regula en el artículo 27 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, para los arrendamientos de vivienda, y en el artículo 35 para los de uso distinto de vivienda. El Real Decreto-ley 26/2026 modificó la letra f) del artículo 27.2 y añadió un apartado 5 al artículo 21; estuvo en vigor desde el 1 de octubre de 2026 y el Congreso derogó el decreto entero el 2 de octubre de 2026 (BOE núm. 245): rige la redacción transcrita aquí.

Normas clave a tener en cuenta

Qué no es / diferencias clave

Resolución por incumplimiento (art. 1.124 CC): El artículo 1.124 del Código Civil es la facultad resolutoria general de cualquier obligación recíproca; el artículo 27 LAU la complementa con causas específicas y TASADAS que, en los casos del art. 27.2, operan de pleno derecho a favor del arrendador, sin necesidad de constitución judicial previa.
Desahucio: La resolución del art. 27 LAU es la causa SUSTANTIVA que legitima poner fin al contrato; el desahucio es el CAUCE PROCESAL para recuperar la posesión de la vivienda cuando el arrendatario no la restituye voluntariamente tras la resolución.
Enervación del desahucio: Aunque exista causa de resolución por impago de renta (art. 27.2.a LAU), el arrendatario puede paralizar el desahucio derivado de ella pagando o consignando, dentro del plazo conferido en el requerimiento, lo reclamado y lo que adeude en ese momento, salvo que ya hubiera enervado una vez antes o que el arrendador le hubiera requerido de pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda sin que pagara (art. 22.4 LEC). Si el arrendatario es económicamente vulnerable y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, es la Administración la obligada a enervar, y esa enervación no cuenta para el límite anterior (art. 22.6 LEC, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, salvo el supuesto de su art. 2.1).

Términos relacionados

Dato de autoridad

El artículo 27.2 LAU dispone: «Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización […]».

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Preguntas frecuentes sobre resolución del contrato de arrendamiento

¿Por qué causas puede el arrendador resolver el contrato de alquiler?

Entre otras, por falta de pago de la renta o de la fianza, por subarriendo o cesión sin consentimiento, por daños dolosos u obras no consentidas, por actividades molestas o ilícitas, o porque la vivienda deje de usarse como residencia permanente del arrendatario (art. 27.2 LAU).

¿Puede el inquilino resolver el contrato si el propietario no repara la vivienda?

Sí: la falta de realización de las reparaciones de conservación del art. 21 LAU, o la perturbación de hecho o de derecho del arrendador en el uso de la vivienda, son causas específicas de resolución a favor del arrendatario (art. 27.3 LAU).

¿Qué significa que la resolución opere «de pleno derecho»?

Que, dadas las causas tasadas del art. 27.2 LAU, el contrato queda resuelto sin necesidad de que un tribunal lo declare previamente, a diferencia de la resolución general del art. 1.124 del Código Civil; si el arrendatario no entrega la vivienda, hay que acudir al desahucio.

¿Es lo mismo la resolución del contrato que el desahucio?

No: la resolución es la causa jurídica que pone fin al contrato; el desahucio es el procedimiento judicial para recuperar la vivienda cuando, resuelto el contrato, el arrendatario no la entrega voluntariamente.

Autoría y revisión editorial

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Resolución del contrato de arrendamiento: significado