Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).El depósito obligatorio del alquiler: cuántas mensualidades exige la LAU, cuándo se actualiza y cómo se recupera
Resumen rápido: La fianza arrendaticia es la garantía dineraria que el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 declara obligatoria en todo arrendamiento urbano: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, en metálico, exigible y prestable en el momento de celebrar el contrato.
Definición flash: Depósito obligatorio al firmar el alquiler: una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto; se devuelve con interés si tarda más de un mes (art. 36 LAU).
Etiqueta lingüística
Aunque comparte la palabra «fianza» con la garantía personal del Código Civil (una persona que responde de la deuda de otra) y con la fianza penal o procesal, la fianza arrendaticia es una figura distinta y autónoma: un depósito en metálico ligado específicamente al contrato de arrendamiento, con su propio régimen de constitución, actualización y devolución en la LAU.
Definición técnica
El artículo 36 LAU regula cuatro aspectos: (1) la cuantía obligatoria —una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto— y su prestación en metálico al celebrar el contrato; (2) la actualización, que durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) no procede salvo prórroga, momento en que cualquiera de las partes puede pedir su ajuste a la renta vigente, y que a partir de esos años sigue el pacto sobre actualización de renta si no hay pacto específico sobre la fianza; (3) la devolución, que devenga el interés legal si el arrendador tarda más de un mes desde la entrega de llaves en restituirla; y (4) las garantías adicionales, que las partes pueden pactar libremente aunque, en vivienda con contratos de hasta cinco/siete años, no pueden superar dos mensualidades de renta (art. 36.5). Quedan exceptuadas de prestar fianza las Administraciones Públicas y determinadas entidades vinculadas a ellas (art. 36.6). La disposición adicional tercera LAU permite además a las comunidades autónomas exigir el depósito de esa fianza ante la Administración autonómica, sin devengo de interés para el arrendador mientras dure el depósito.
Aplicación práctica
No pagar la fianza, o su actualización cuando procede, es causa específica de resolución de pleno derecho del contrato para el arrendador (art. 27.2.b LAU), distinta del impago de renta. En la práctica administrativa, casi todas las comunidades autónomas exigen depositar la fianza en su organismo (IVIMA, Incasòl y equivalentes autonómicos) dentro de un plazo desde la firma, con sanción para el arrendador que no lo hace; el inquilino, por su parte, debe reclamar la devolución al término del contrato y, si el arrendador retrasa la restitución más de un mes desde la entrega de llaves, puede exigir el interés legal del dinero sobre esa cantidad.
Contexto legal en España
La fianza arrendaticia se regula en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con el depósito ante la Administración autonómica en su disposición adicional tercera.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 (fianza: cuantía, actualización, devolución, garantías adicionales)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, disposición adicional tercera (depósito de fianzas ante la Administración autonómica)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 27.2.b) (falta de pago de la fianza como causa de resolución de pleno derecho)
Qué no es / diferencias clave
- Fianza (garantía personal / fianza penal)
- La ficha general «fianza» agrupa tres figuras sin relación entre sí: el depósito del alquiler, la garantía personal del fiador y la cantidad consignada en un proceso penal. La fianza arrendaticia es solo la primera, con su propio régimen en el art. 36 LAU.
- Contrato de fianza
- El contrato de fianza del Código Civil es la garantía personal por la que un tercero responde de la deuda del arrendatario si este no paga; la fianza arrendaticia es un depósito en metálico que presta el propio arrendatario, no una garantía personal de un tercero (aunque ambas pueden coexistir como garantías adicionales del art. 36.5).
- Garantía adicional del artículo 36.5
- Es distinta y se pacta encima de la fianza obligatoria; en vivienda con contratos de hasta cinco/siete años, su valor no puede exceder de dos mensualidades de renta, límite que no rige para la fianza legal mínima del art. 36.1.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 36.1 LAU dispone: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».
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Preguntas frecuentes sobre fianza arrendaticia
¿Cuánto es la fianza obligatoria de un alquiler?
Una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, en metálico, exigible al celebrar el contrato (art. 36.1 LAU).
¿Se puede pedir más fianza además de la legal?
Sí, las partes pueden pactar garantías adicionales de cualquier tipo, pero en vivienda, para contratos de hasta cinco o siete años, su valor no puede superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
¿Se actualiza la fianza como la renta?
No durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que haya prórroga: entonces cualquiera de las partes puede pedir que se ajuste a la renta vigente. Pasado ese plazo, sigue el pacto de actualización de renta si no hay pacto propio para la fianza.
¿Qué pasa si el arrendador no devuelve la fianza al terminar el alquiler?
Si transcurre más de un mes desde la entrega de llaves sin que se restituya, la cantidad devenga el interés legal del dinero a favor del arrendatario (art. 36.4 LAU).
¿Puede el arrendador resolver el contrato si no se paga la fianza?
Sí: la falta de pago de la fianza o de su actualización es causa específica de resolución de pleno derecho del contrato, distinta del impago de la renta (art. 27.2.b LAU).
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.