Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Los deberes del propietario que alquila, y los que no puede esquivar por contrato
Resumen rápido: El arrendador es quien cede el uso de una cosa a cambio de una renta. En el arrendamiento de vivienda no es simplemente quien cobra: tiene obligaciones legales de conservación y de respeto del plazo que no puede eliminar por contrato, porque son normas de protección del inquilino.
Las obligaciones que no se pueden pactar en contra
Es lo primero que hay que saber, porque muchos contratos incluyen cláusulas que simplemente no valen.
En arrendamiento de vivienda, buena parte de la regulación es imperativa a favor del inquilino: una cláusula que empeore su posición respecto de lo que la ley le reconoce es nula, aunque la haya firmado.
Eso incluye señaladamente el plazo mínimo de prórroga obligatoria, que el arrendador debe respetar aunque el contrato diga otra cosa, y las obligaciones de conservación.
En arrendamiento para uso distinto de vivienda —locales, oficinas— el margen de pacto es mucho mayor, y ahí sí manda en gran medida lo que las partes acuerden. Confundir ambos regímenes es el error más frecuente al redactar un contrato.
Conservar la vivienda es del arrendador
Y la distinción con el inquilino tiene una regla clara que evita casi todas las discusiones.
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin derecho a subir la renta por ello. Instalaciones, estructura, humedades, calderas: lo que hace que la vivienda sirva para vivir.
El inquilino asume las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, y responde de los deterioros que cause por su culpa.
Y los desperfectos por desgaste normal no se descuentan de la fianza: pintar por el paso del tiempo o marcas de uso no son daños.
Si el arrendador no repara, el inquilino puede requerirle, reclamar judicialmente, y en supuestos de obra urgente realizarla y reclamar su importe, con requisitos. También cabe pedir la reducción de la renta si la vivienda queda parcialmente inhabitable.
Lo que el arrendador SÍ puede hacer
Conviene decirlo también, porque el desconocimiento perjudica a ambas partes.
- Exigir la fianza legal —obligatoria— y depositarla en el organismo autonómico. No es opcional para ninguno de los dos
- Pedir garantías adicionales dentro de los límites legales en vivienda: aval, depósito complementario o seguro
- Actualizar la renta conforme a lo pactado y a los límites vigentes
- Recuperar la vivienda para sí o para familiares de primer grado en los supuestos y con los requisitos previstos, si se pactó
- Resolver el contrato por impago, subarriendo no consentido, daños dolosos u obras no autorizadas
- No renovar al terminar el plazo máximo, comunicándolo con la antelación exigida
Lo que no puede hacer nunca
Aquí está la línea que separa un conflicto civil de un problema penal.
No puede cortar suministros —agua, luz, gas— para forzar la salida del inquilino. No puede cambiar la cerradura ni entrar en la vivienda sin consentimiento. No puede retirar pertenencias. No puede hostigar para provocar el abandono.
Lo que hay que hacer para recuperar una vivienda con un inquilino que no paga o que no se va es acudir al juzgado: existe un procedimiento específico, el desahucio, precisamente para eso.
Y conviene saber que estas conductas pueden constituir coacciones y allanamiento, además de generar responsabilidad civil por los daños. La vía de hecho convierte al propietario, que tenía razón, en la parte que responde. Es el error más caro que puede cometer un arrendador.
Qué no es: diferencias clave
- Propietario
- Se puede ser arrendador sin ser dueño, por ejemplo con un usufructo o un subarriendo consentido. Y el propietario que no alquila no es arrendador.
- Administrador de fincas
- Gestiona por cuenta del arrendador o de la comunidad. No asume las obligaciones legales del arrendador frente al inquilino.
- Arrendatario
- Es quien recibe el uso y paga la renta. Sus obligaciones de conservación son distintas y más limitadas.
- Comunidad de propietarios
- Es el conjunto de titulares del edificio, con su propia regulación. No interviene en la relación arrendaticia.
Dato de autoridad
El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a realizar, "sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad", salvo que el deterioro sea imputable al propio arrendatario.
Normas clave a tener en cuenta
Preguntas frecuentes sobre arrendador
El contrato dice que las reparaciones son del inquilino, ¿vale?
En vivienda, no si se refiere a las necesarias para conservarla habitable: esa obligación es del arrendador y la cláusula que la traslada es nula por empeorar la posición del inquilino. El inquilino sí asume las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. En local, el margen de pacto es mucho mayor.
Mi inquilino no paga, ¿puedo cambiar la cerradura?
No, y hacerlo puede constituir coacciones y allanamiento, además de generar responsabilidad por daños. Convierte al propietario que tenía razón en la parte que responde. La vía es el desahucio por impago, que es un procedimiento específico y relativamente ágil. Antes conviene requerir de pago por escrito y con constancia.
¿Puedo recuperar el piso antes del plazo para vivir yo?
Solo si se pactó expresamente en el contrato y concurren los requisitos legales, incluida la comunicación con la antelación exigida y para el propio arrendador o familiares de primer grado en los supuestos previstos. Sin ese pacto, hay que respetar la prórroga obligatoria.
¿Puedo quedarme la fianza por la pintura?
No por el desgaste normal. La fianza cubre desperfectos que excedan del uso ordinario y cantidades adeudadas, y hay que justificarlos. Pintar por el paso del tiempo no es un desperfecto. Retener la fianza sin justificación genera intereses y una reclamación que se suele perder.
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Autoría y revisión editorial
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