Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Qué gastos de comunidad y suministros puede trasladar el arrendador al inquilino, y qué requisitos exige la LAU para que el pacto valga
Resumen rápido: La repercusión de gastos al arrendatario es la posibilidad, regulada en el artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, de que las partes pacten que los gastos generales de sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos y cargas no individualizables corran a cargo del arrendatario, siempre que el pacto conste por escrito y determine el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
Definición flash: Traslado al inquilino de los gastos generales del inmueble, válido solo si se pacta por escrito con su importe anual a la fecha del contrato (art. 20 LAU).
Etiqueta lingüística
La LAU distingue con precisión dos bolsas de gasto: los «gastos generales y de servicios individuales» del art. 20, que se llaman así porque agrupan tanto los que no se pueden individualizar por vivienda (comunidad, tributos no personalísimos) como los servicios que sí se miden por contador; solo los primeros necesitan pacto expreso para repercutirse, los segundos son siempre de cuenta del arrendatario por su propia naturaleza medible.
Definición técnica
El artículo 20.1 LAU permite pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble —sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización— correspondientes a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario, y el pacto exige, para su validez, constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Ese mismo apartado prohíbe desde el 8 de octubre de 2026 imponer al arrendatario los tributos asociados a la vivienda —señaladamente el IBI—, salvo que sea él quien tenga la condición de obligado tributario. En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos repercutibles son los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación; en edificios que no estén en ese régimen, no se pueden imputar al arrendatario los gastos de comunidad. El artículo 20.2 prohíbe repercutirle, ni directa ni indirectamente y bajo ningún concepto o denominación, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, entendiendo por tales cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del arrendamiento; cualquier otro servicio no esencial solo puede ir a su cargo si lo ha solicitado de manera expresa por escrito, informado previamente de su carácter opcional y de su coste. El artículo 20.3 limita el incremento anual de la suma repercutida —que solo cabe por acuerdo de las partes y del que se exceptúan los tributos— durante los cinco primeros años de contrato, o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, al doble del porcentaje en que pueda subir la renta conforme al artículo 18.1. El artículo 20.4 deja en todo caso de cuenta del arrendatario los gastos por servicios individualizados mediante aparatos contadores, sin necesidad de pacto expreso, y el artículo 20.5 remite al artículo 17.4 para acreditar su pago.
Aplicación práctica
El requisito formal es estricto: sin pacto por escrito que fije el importe anual de los gastos a la fecha del contrato, el arrendador no puede repercutir los gastos generales, por mucho que el arrendatario los venga pagando de hecho. Conviene distinguir en el recibo, como exige el art. 17.4 LAU, la renta de estos conceptos añadidos, porque el límite de incremento del 20.2 se calcula sobre la suma pactada, no sobre la renta. Los suministros individualizados con contador —agua, electricidad, gas— no necesitan este pacto: son siempre del arrendatario por aplicarse el art. 20.3.
Contexto legal en España
La repercusión de gastos generales y de servicios individuales al arrendatario se regula en el artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, dentro del Capítulo III del Título II, dedicado a la renta. A fecha de 20 de octubre de 2026 rige la redacción que dio al artículo 20 el artículo 3.12 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 había introducido una reforma equivalente, el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 (BOE núm. 245) y el Real Decreto-ley 29/2026 la reintrodujo: la reforma es, por tanto, derecho vigente. En la misma fecha rigen las redacciones nuevas de los artículos 17 (artículo 3.10) y 18.1 (artículo 3.11). La reforma del artículo 20 introdujo un apartado y corrió la numeración de los siguientes: el límite al incremento anual es hoy el artículo 20.3 y los suministros individualizados con contador, el artículo 20.4.
Normas clave a tener en cuenta
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 20 (gastos generales y de servicios individuales). Redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, dada por el artículo 3.12 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823): prohíbe imponer los tributos de la vivienda al arrendatario salvo que sea obligado tributario, prohíbe repercutirle los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, y renumera los apartados.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 17.4 (desglose de conceptos en el recibo). El artículo 17 está vigente en la redacción dada por el artículo 3.10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), desde el 8 de octubre de 2026.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 18.1 (actualización de la renta). Vigente en la redacción dada por el artículo 3.11 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (Ref. BOE-A-2026-20823), desde el 8 de octubre de 2026: en defecto de pacto expreso, no se aplica actualización de rentas.
Qué no es / diferencias clave
- Gastos del proceso
- La ficha «gastos» del diccionario trata los gastos de un pleito judicial (art. 241 LEC); la repercusión de gastos del art. 20 LAU es un concepto contractual del arrendamiento, sin relación con costas ni procedimientos judiciales.
- Actualización de la renta
- La actualización sube la renta misma según un índice pactado (art. 18 LAU); la repercusión de gastos traslada al arrendatario el coste de servicios y gastos generales del inmueble, con su propio límite de incremento anual (el doble del porcentaje de actualización de renta), pero son conceptos distintos en el recibo.
- Gastos individualizados por contador
- Los servicios medidos por contador (agua, luz, gas) son siempre del arrendatario sin necesidad de pacto (art. 20.3 LAU); solo los gastos generales NO individualizables necesitan el pacto por escrito del art. 20.1.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 20.1 LAU dispone: «Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario […] En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario […] Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».
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Preguntas frecuentes sobre repercusión de gastos al arrendatario
¿Puede el propietario cobrar al inquilino los gastos de comunidad?
Solo si lo pactaron por escrito al firmar el contrato, con el importe anual de esos gastos detallado a esa fecha; sin ese pacto formal, los gastos generales no individualizables no se pueden repercutir (art. 20.1 LAU). Y hay dos límites añadidos: si el edificio no está en régimen de propiedad horizontal, los gastos de comunidad no se pueden imputar al inquilino en ningún caso, y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato tampoco (art. 20.2 LAU).
¿Hay que pagar el IBI si el contrato lo repercute al inquilino?
No. Desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 20.1 LAU dispone que en ningún caso pueden imponerse al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea él quien tenga la condición de obligado tributario. Una cláusula que le repercuta el IBI es contraria a ese precepto, y no se sostiene ni como reembolso pactado entre las partes. En los contratos anteriores conviene revisar esa cláusula antes de pagar.
¿Puede subir cada año el importe de estos gastos repercutidos?
Sí, pero con límite: durante los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), el incremento anual no puede superar el doble del porcentaje en que pueda subir la renta según el art. 18.1 LAU.
¿Necesita pacto expreso el agua o la luz para cobrárselos al inquilino?
No: los gastos por servicios que se individualizan mediante contador son en todo caso de cuenta del arrendatario, sin necesidad de ningún pacto (art. 20.4 LAU; era el artículo 20.3 antes de la reforma de 8 de octubre de 2026).
Autoría y revisión editorial
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