Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
Vigente a fecha 2026-10-08
Última reforma: 26 de mayo de 2023
Aplicable en España — Ley de Arrendamientos Urbanos LAU (BOE-A-1994-26003).
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, no se podrán imputar los gastos de comunidad a la parte arrendataria.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
2. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.
Se entenderá por gastos de gestión inmobiliaria y de formalización cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento.
Cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato de arrendamiento sólo podrá ser a cargo del arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste.
3. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado 1, con excepción de los tributos señalados en el apartado 1, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
4. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
5. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
Este artículo ha tenido 6 redacciones desde su publicación y el texto de arriba es el vigente desde el 26 de mayo de 2023. Si has leído otra versión —en un blog, en un modelo antiguo o en una sentencia— aquí puedes ver desde cuándo dejó de aplicarse.
- 26 de mayo de 2023 Ley 12/2023, de 24 de mayo (se abre en una pestaña nueva)Vigente
- 6 de marzo de 2019 Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (se abre en una pestaña nueva)
- 24 de enero de 2019 norma de 2019 (BOE-A-2019-799) (se abre en una pestaña nueva)
- 19 de diciembre de 2018 Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre (se abre en una pestaña nueva)
- 6 de junio de 2013 Ley 4/2013, de 4 de junio (se abre en una pestaña nueva)
- 1 de enero de 1995 Redacción original de la norma
Historial extraído del texto consolidado del BOE (BOE-A-1994-26003); cada fecha es la de entrada en vigor de esa redacción, no la de publicación de la norma que la dio.
Qué regula
El art. 20 permite pactar por escrito que los gastos generales del inmueble no individualizables -como los de comunidad- sean a cargo del arrendatario, repartidos según la cuota de participación en los edificios en régimen de propiedad horizontal, con el importe anual determinado en el contrato. En la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026), los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al arrendatario salvo que sea él el obligado tributario; fuera de la propiedad horizontal no pueden imputársele gastos de comunidad; y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutírsele, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto. Durante los primeros cinco o siete años, esa suma solo puede subir, como máximo, al doble del porcentaje de actualización de la renta. Los gastos individualizados por contador son siempre del arrendatario.
Cómo se aplica en la práctica
Sin pacto expreso y por escrito que determine el importe anual, los gastos generales corresponden al arrendador; el pacto de repercusión al arrendatario debe ser preciso desde el inicio, no una cláusula genérica sin cuantificar.
Errores frecuentes
Pactar la repercusión de gastos generales sin fijar su importe anual a la fecha del contrato, lo que priva de validez al pacto conforme al art. 20.1 LAU, dejando esos gastos a cargo del arrendador pese a la intención de las partes.
¿Puede el propietario repercutir los gastos de comunidad al inquilino?
Sí, si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, se pacta por escrito y se determina el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU). Fuera de la propiedad horizontal no pueden imputarse gastos de comunidad al arrendatario, en la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026).
¿Los gastos de luz o agua individualizados con contador son del arrendatario?
Sí, en todo caso, con independencia de cualquier pacto sobre gastos generales, según el art. 20.4 LAU.
Información general con fines divulgativos. El texto vigente se coteja de forma mecánica con el texto consolidado del BOE (se abre en una pestaña nueva); no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.