Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).La cesión del arrendamiento de un local de negocio junto con la actividad empresarial que en él se ejerce
Resumen rápido: El traspaso es, en el uso jurídico y comercial más extendido en España, la cesión del contrato de arrendamiento de un local de negocio a un tercero, que se subroga en la posición del arrendatario y continúa, normalmente, la explotación de la actividad empresarial o profesional que allí se venía ejerciendo.
Definición flash: El traspaso es la cesión del contrato de arrendamiento de un local de negocio, permitida sin consentimiento del arrendador si hay actividad empresarial.
Etiqueta lingüística
«Traspaso» es sustantivo derivado de «traspasar», del latín trans- («al otro lado») y passare («pasar»): literalmente, hacer pasar algo de un lado a otro, de una persona a otra. La palabra ha quedado fijada en el uso comercial español precisamente para esta operación —pasar el negocio y el local de un titular a otro—, aunque en sentido jurídico estricto lo que se traspasa no es «el negocio» como bloque unitario, sino el contrato de arrendamiento (más, en su caso, los elementos materiales e inmateriales de la actividad que se transmitan junto a él).
Definición técnica
El artículo 32.1 LAU dispensa al arrendatario de local de negocio del consentimiento del arrendador para ceder el contrato o subarrendar, siempre que en la finca se ejerza actividad empresarial o profesional: es una excepción notable frente a la regla general de los artículos 8.2 y 27.2.c) LAU, que en la vivienda y en otros supuestos exige el consentimiento del arrendador para el subarriendo o la cesión. A cambio de esa libertad de cesión, el artículo 32.2 LAU reconoce al arrendador un derecho a elevar la renta: un 10 por 100 en caso de subarriendo parcial, y un 20 por 100 en caso de cesión del contrato o subarriendo total de la finca. El artículo 32.3 LAU excluye de la noción de cesión el cambio de arrendatario derivado de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, aunque el arrendador conserva en ese caso el derecho a la elevación de renta. Y el artículo 32.4 LAU exige que tanto la cesión como el subarriendo se notifiquen de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.
Este régimen del artículo 32 LAU conecta, además, con el artículo 33 LAU, que regula la MUERTE del arrendatario de local de negocio: cuando en el local se ejerce actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe la actividad puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido, siempre que lo notifique por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento —una subrogación mortis causa distinta del traspaso propiamente dicho, aunque comparta con él la lógica de mantener viva la explotación del local más allá del cambio de titular.
Aplicación práctica
Quien compra un traspaso adquiere, en rigor, la posición del arrendatario en el contrato de arrendamiento vigente —con la renta, duración y condiciones ya pactadas—, y no necesariamente el negocio entero como unidad económica: conviene distinguir con claridad, al negociar el precio, qué parte corresponde al valor del propio contrato de arrendamiento (su renta por debajo de mercado, su duración pendiente, su ubicación) y qué parte corresponde a elementos adicionales —mobiliario, existencias, clientela, licencias administrativas, nombre comercial— que pueden o no transmitirse junto con la cesión del arrendamiento.
Quien cede un local de negocio en traspaso debe recordar la obligación de notificación fehaciente al arrendador dentro del mes siguiente que exige el artículo 32.4 LAU, porque su incumplimiento puede dar lugar a que el arrendador la impugne o reclame las consecuencias que prevé la propia ley; y el arrendador, por su parte, debe tener presente que no puede oponerse a la cesión ni exigir su consentimiento cuando concurren los requisitos del artículo 32.1 LAU, aunque sí tiene derecho a la elevación de renta que fija el artículo 32.2.
Contexto legal en España
El traspaso, como cesión del contrato de arrendamiento de local de negocio, se regula en el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, completado por el artículo 33 LAU para el supuesto de subrogación por fallecimiento del arrendatario.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Arrendamiento de vivienda
- En el ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, el subarriendo o la cesión requieren el consentimiento escrito del arrendador conforme al artículo 8.2 LAU, salvo pacto distinto. En el ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO con actividad empresarial o profesional, el artículo 32.1 LAU permite la cesión —el traspaso— SIN necesidad de ese consentimiento, a cambio del derecho del arrendador a elevar la renta.
- Compraventa del negocio o del fondo de comercio
- El TRASPASO, en sentido estricto, es la cesión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del local. La compraventa del NEGOCIO o del fondo de comercio puede incluir, además del arrendamiento, otros elementos —existencias, mobiliario, marca, clientela, licencias— que no forman parte del contrato de arrendamiento en sí y que las partes deben pactar de forma expresa y diferenciada si quieren que se transmitan junto con el traspaso.
- Subrogación por fallecimiento del arrendatario
- El TRASPASO es una cesión VOLUNTARIA, decidida por el arrendatario en vida. La SUBROGACIÓN del artículo 33 LAU opera por causa de MUERTE del arrendatario, a favor del heredero o legatario que continúe la actividad, con un plazo propio de notificación (dos meses) distinto del que rige para el traspaso (un mes) del artículo 32.4 LAU.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El artículo 32.1 LAU no exige que la actividad ejercida en el local sea rentable, tenga un volumen mínimo de negocio o cuente con licencias específicas para que opere la libertad de cesión sin consentimiento del arrendador: el único requisito legal es que en la finca «se ejerza una actividad empresarial o profesional», sin más matices ni condiciones adicionales en el propio precepto.
Preguntas frecuentes sobre traspaso
¿Qué es traspasar un local de negocio?
Es ceder el contrato de arrendamiento del local a un tercero, que se subroga en la posición del arrendatario, conforme al artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, normalmente para continuar la actividad empresarial o profesional que allí se venía ejerciendo.
¿Necesita el arrendatario el consentimiento del arrendador para traspasar el local?
No, si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional: el artículo 32.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispensa expresamente de ese consentimiento, a cambio de reconocer al arrendador un derecho a elevar la renta.
¿Cuánto puede subir la renta el arrendador cuando se produce un traspaso?
El artículo 32.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija un 20 por 100 de la renta en vigor en caso de cesión del contrato o subarriendo total, y un 10 por 100 en caso de subarriendo parcial.
¿Hay que avisar al arrendador cuando se traspasa un local?
Sí. El artículo 32.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige notificar la cesión o el subarriendo de forma fehaciente al arrendador dentro del plazo de un mes desde que se hubieran concertado.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.