Aplicable en España — basado en normativa española (BOE).Cuando se aplica el régimen estatal de valoraciones, a que fecha se refiere cada tasación y con que criterio general se valora el suelo
Resumen rápido: La valoración del suelo es el régimen legal que determina como se tasan el suelo, las construcciones y los derechos sobre ellos en las cuatro situaciones que enumera la ley estatal, con independencia de la causa que motive la tasación.
Definición flash: Régimen estatal que fija como se tasa el suelo en repartos, expropiaciones, venta forzosa y responsabilidad patrimonial, cada uno referido a su propia fecha.
Etiqueta lingüística
No es una tasación de mercado libre. La ley impone un metodo y una fecha de referencia para cada supuesto, de modo que el valor resultante puede diferir del precio que el mismo terreno alcanzaría en una compraventa.
Definición técnica
El artículo 34 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana delimita el ámbito del régimen: se aplica a la verificacion de las operaciones de reparto de beneficios y cargas y otras precisas para ejecutar la ordenación, cuando la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes del derecho de propiedad y no haya acuerdo entre los afectados; a la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea su finalidad y la legislación que la motive; a la fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas; y a la determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración.
El mismo artículo fija a que momento se refiere cada valoración: la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento en el primer supuesto; el momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado, o de exposición al público del proyecto en tasación conjunta, en la expropiación; el de iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento en la venta o sustitución forzosas; y el de entrada en vigor de la disposición o comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión en la responsabilidad patrimonial.
El artículo 35 añade el criterio general: el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad, y el suelo se tasa según su situación básica, con independencia de la causa de la valoración y del instrumento legal que la motive.
Aplicación práctica
La fecha de referencia es donde se juega buena parte del resultado económico. Dos expedientes sobre el mismo terreno pueden arrojar valores distintos solo porque la fecha a la que se refiere la tasación es otra. Y el criterio de valorar el pleno dominio libre de cargas obliga a tratar aparte los derechos limitativos que recaigan sobre la finca, en lugar de descontarlos sin más del valor del suelo.
Contexto legal en España
El régimen alcanza también a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, previstos por la ordenación o de nueva creación, cuya valoración se determina según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren.
Normas clave a tener en cuenta
Qué no es / diferencias clave
- Justiprecio
- El justiprecio es la indemnización que se paga en la expropiación. La valoración del suelo es el régimen técnico con el que se calcula ese justiprecio y también otros importes distintos, como el de la venta forzosa o la responsabilidad patrimonial.
- Fuera de ordenación
- Fuera de ordenación describe la situación urbanística de una construcción disconforme con el planeamiento. La valoración del suelo es el conjunto de reglas para tasar, aplicable con independencia de esa situación.
Términos relacionados
Dato de autoridad
El valor del suelo se refiere siempre a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad (art. 35.1 TRLSRU).
Preguntas frecuentes sobre valoración del suelo
En que casos se aplica el régimen estatal de valoraciones?
En los repartos de beneficios y cargas sin acuerdo entre los afectados, en la fijación del justiprecio expropiatorio, en el precio de la venta o sustitución forzosas y en la determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración.
A que fecha se refiere la valoración en una expropiación?
Al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o, si se sigue el procedimiento de tasación conjunta, al de exposición al público del proyecto de expropiación.
Se valora el suelo con sus cargas?
No. El valor corresponde al pleno dominio libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
Influye la causa por la que se valora?
El suelo se tasa según su situación y con independencia de la causa de la valoración y del instrumento legal que la motive; lo que si cambia según el supuesto es la fecha de referencia.
Autoría y revisión editorial
Contenido elaborado bajo la dirección editorial de DERECHO ABOGADOS, verificando cada norma sobre fuentes oficiales (BOE y jurisprudencia).
Cada norma citada se verifica contra su texto consolidado en el BOE: se comprueba el identificador de la norma, que la redacción sea la vigente y que lo entrecomillado sea literal. Es una verificación editorial, no un visto colegiado. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento legal sobre un caso concreto.